Плюсове и минуси при закупуването на кондо - струва ли си?

Купуването на кондо може да бъде чудесен вариант, независимо дали тъкмо започвате семейство или избягате от синдрома на празното гнездо. Живеенето на кондо обаче не е за всеки. Има някои важни въпроси, които трябва да зададете, преди да купите апартамент и също толкова недостатъци, колкото има предимства. Нека разгледаме плюсовете и минусите на кондо живота.

Какво е Кондо?

А кондо е като апартамент, който притежавате, нали? Нещо като. Но има някои големи разлики между апартамент и апартамент.

Жилище, което е съкратено от „етажна собственост“, е частна резиденция в по-голяма сграда или общност, докато апартаментът е наета резиденция в по-голяма сграда или общност. Condos споделят общи части с всички останали звена в своята общност; тези общи части могат да включват фитнес център, басейн и маникюрни площадки. За разлика от апартамент обаче, собствениците на апартаменти плащат месечни такси, за да поддържат тези удобства в експлоатация и в добро състояние.

Кондос могат да бъдат градски къщи, които са прикрепени от едната или от двете страни към друга единица. Или, ако кондото е в по-голяма сграда или висока сграда, то може да бъде заобиколено от други единици.

Предимства от закупуването на кондо

Изключен ли сте като собственик на апартамент или е по-добре да си купите дом за едно семейство? Това е труден въпрос. Някои хора обичат да живеят в кондо общност, докато други с течение на времето откриват, че биха били по-щастливи с малко повече уединение и свобода. Condos предлагат дълъг списък от плюсове и минуси. Да започнем първо с положителните.

1. По-малко поддръжка

Едно от най-големите предимства на живота в кондо е, че други хора извършват поддръжката вместо вас. Те косят тревата и поддържат основите, оправят покрива и лопат сняг и не е нужно да се притеснявате да намерите някой, който да замени сайдинга. Ако сте собственик на дома за първи път, влошено здраве, зает с работа, обичате да пътувате или просто не искате да се занимавате с всички тези дела, това е голяма полза.

Condos също може да бъде добър вариант, ако искате да остарите на място, тъй като имате близки съседи, опитен персонал за поддръжка, който се грижи за големи ремонти и много дейности, които да ви ангажират с вашата общност.

2. Сигурност

Много апартаменти предлагат затворени или заключени записи, вратари или дори специалисти по сигурността на жителите. Ако живеете сами или сигурността е загриженост за вас, това може да бъде успокояващо, защото това може да намали риска от домашни пробиви. Освен това живеете в непосредствена близост до много други хора, което означава, че при спешни случаи ще имате достатъчно хора, към които да се обърнете за помощ.

3. Удобства

Искате басейн? Фитнес център? Сряда на игрите в клуба на общността? Много кондо общности предлагат на жителите удобства, които са извън обсега на обикновения собственик на дома.

Тези удобства също могат да улеснят значително опознаването на вашите съседи. Ако живеете сами или обичате да общувате, това може да е страхотно.

4. Достъпност

Кондоминиумите често са с по-ниски цени от еднофамилните домове. Според Националната асоциация на REALTOR (NAR) през август 2018 г. средната продажна цена за еднофамилен дом се колебаеше около 260 000 долара. Обикновено Condos имат по-ниска средна продажна цена - около $ 248 200, според NAR. В зависимост от региона и общността, исканата цена може да бъде драстично по-ниска от еднофамилна къща. Така че, ако искате да се потопите в собствеността на дома, ако сте на по-строг бюджет, съквартирант може да бъде чудесна първа стъпка.

5. Оценка

В миналото години, обичайните условия за обитаване на апартаменти обикновено са по-бавни от еднофамилните, защото еднофамилните домове са по-привлекателни за повече хора. По-важното е, че получавате земя, когато купувате дом, а земята е огромен фактор за оценката.

Това обаче се променя. Позовавайки се на проучване, проведено от Trulia, The Washington Post съобщава, че пазарната стойност на апартаментите се е повишила с 38,4% между 2012 и 2017 г., докато стойността на еднофамилните домове е нараснала само с 27,9%.

6. Близост до градския живот

Много съквартиранти се намират в близост до оживените райони в центъра на града, което е привлекателно по много причини.

Първо, някои хора искат да могат да се разхождат, да пътуват с колело или да вземат обществен транспорт до работата си, защото им е лошо да отделят час на ден или повече, седейки в движение в час пик. Ако живеете близо до работата си, можете да спестите хиляди долари всяка година в разходите за гориво и поддръжка на автомобила.

Животът в близост до процъфтяващ център на града също улеснява посещението на нови ресторанти, пазаруването и проверяването на предавания на живо. Ако можете да ходите пеша или да вземете обществен транспорт, най-вероятно ще откриете, че получавате повече упражнения, защото е по-лесно да се измъкнете и около. Също така, апартаментите, разположени в най-големите квартали, могат да увеличат стойността си по-бързо, отколкото кондолите в предградията, което може да ги направи достойна инвестиция.

Недостатъци на закупуването на кондо

Въпреки че има много предимства на живота на кондо, има също толкова недостатъци.

1. Такси за асоцииране на собственици на жилища

Както можете да си представите, този басейн, фитнес център, система за сигурност и екипаж за поддръжка всички струват пари. Когато купувате апартамент, вие по същество ставате бизнес партньор в тази общност. Плащате месечна такса за асоциация на собствениците на жилища (HOA) всеки месец, отгоре на ипотеката си, която отива към поддръжката на имота, както и бъдещи инвестиции, като реконструкция на паркинг или добавяне на парк за кучета.

Таксите на HOA варират значително в зависимост от местоположението, големината и качеството на вашата общност, а Trulia съобщава, че таксите за HOA нарастват в цялата страна. През 2005 г. средната такса на HOA беше 250 долара на месец; до 2015 г. тя достигна 331 долара. Разбира се, там, където живеете, играе важна роля. Например, средната такса на HOA в Ню Йорк е 571 долара на месец, докато средната в Шарлът, Северна Каролина е само 218 долара.

Постоянното повишаване на таксите не е изненадващо, когато вземете предвид инфлацията; разходите продължават да нарастват в почти всеки сектор. Какво е изненадващо е, че когато Trulia сравнява таксите на HOA с повишаването и спадането на стойностите на дома, нямаше съвпадение; Таксите на HOA продължиха да нарастват дори през годините, когато средните стойности за дома спаднаха. Между 2005 и 2015 г. таксите на HOA нараснаха с 32,4%, в сравнение с 15,1% ръст в стойностите на дома.

Така че не само трябва да плащате обилна месечна такса, за да живеете в кондо, но можете да разчитате на онези разходи, които непрекъснато нарастват през следващите години. Ако не правите бюджет за повишените такси, рискувате да ви се струва цената на апартамента, защото не можете да си позволите да живеете там.

2. Потенциално неправилно управлявани фондове

Бихте си помислили, че ако плащате 300 долара месечно такси за HOA, за всичко ще се погрижи незабавно, но това не винаги е така.

Всеки HOA има два типа сметки: операционна сметка и резервна сметка. Средствата в оперативната сметка се използват за редовни разходи за поддръжка, като косене на тревна площ, поддръжка на басейни и лопата на сняг. Резервният акаунт е за големи или дългосрочни проекти, като например възстановяване на паркинга, подмяна на оградата около общността или изграждане на нова детска площадка. Мислете за това като спешно спестил акаунт.

Добре управляваният HOA ще гарантира, че и двата акаунта са добре финансирани, така че има достатъчно пари за покриване на редовни разходи, както и достатъчно пари за дългосрочни или спешни проекти. Въпреки това има много HOAs, които не са добре управлявани. Ако в резервния фонд няма достатъчно пари и се появят неочаквани разходи, като дърво, падащо на покрива, съветът ще гласува, за да наложи специална оценка на всички собственици на жилища. Това означава, че ще бъдете задължени по закон да платите допълнителна такса, която може да бъде стотици или дори хиляди долари, за да компенсирате разликата.

Това се случи с жителите в Съдън Вали в Белингам, Вашингтон. Както съобщава The Bellingham Herald, HOA Sudden Valley се опита да увеличи месечните такси с 48%, от $ 832 до $ 1,237, за да покрие както рутинен, така и неочакван ремонт. Нямаше достатъчно пари на ръка, за да покрие разходите, тъй като дъските в предишни години бяха отменили дори рутинни ремонти и инвестираха в съмнителни подобрения, като например спирка на училищен автобус със соларни панели.

Тази липса на финансиране е често срещана. Според проучване, проведено от Association Reserve, компания, която помага на асоциациите на общността да управляват своите средства, до 70% от всички HOAs са недостатъчно финансирани. Дори здравите фондове на HOA могат да бъдат съсипани, когато финансово неграмотните членове са гласувани в борда или когато групата колективно взема някои лоши решения.

3. Липса на поверителност

Друг недостатък за живеенето на кондо е, че в структурно отношение много прилича на апартамент. И както вероятно си спомняте от млада възраст, понякога животът в апартаменти не е всичко, което е разрушено.

В кондо имаш съседи от другата страна на стените си, а може би и над и под теб. Имате съседи, които се качват нагоре и надолу по залата или пресичат площадките по всяко време на деня и нощта. Можете да чуете техните празненства, техните спорове и новороденото им да плачат всяка вечер в 2 часа сутринта.

Ако търсите спокойствие и тишина, съквартирант може да не е правилният избор.

4. Престъпност

В кондо общност споделяте финансовата отговорност за поддържане с всички останали. Когато хората се борят да свържат краищата, те могат да отпаднат от плащането на членски внос. Това води до внасяне на членски внос за всички останали, за да покрият престъпността, което означава, че сте заседнали, задържайки късия край на пръчката.

5. Трудност при продажбата

Кондос може да бъде трудно да се продаде по ред причини.

Първо, не всеки иска да живее в кондо. Семействата с малки деца често искат двор, семейства с множество кучета често се нуждаят от двор, а някои хора просто не искат да живеят на върха на някой друг. Тези фактори стесняват вашия басейн от потенциални купувачи.

Второ, трябва да вземете предвид HOA. Ако вашият HOA изисква високи такси, това ще оскъпи някои хора от покупката. Ако вашият HOA е недостатъчно финансиран и общността изглежда по-лоша за износване, други хора няма да искат да живеят там. Когато продавате кондо, вашият HOA играе голяма роля в това колко бързо се движи.

Финансовото здраве на вашия HOA също ще бъде фактор за купувачите, които вземат ипотека. Много кредитори няма да одобрят заем, ако има висящ съдебен процес срещу HOA или ако HOA няма достатъчно резерви. Ако общността има високо съотношение наематели, някои кредитори ще откажат заема. Всички тези проблеми могат допълнително да ограничат вашите групи от потенциални купувачи.

И накрая, тъй като повечето апартаменти в дадена общност изглеждат еднакво, ако във вашата сграда има празни единици, те вероятно ще се продават първо. И ако има много празни единици, късмет.

6. Повече правила

Да живееш в апартамент означава, че трябва да живееш по правилата на ръководството. Например, кажете, че искате да инсталирате технология за зелена енергия, като слънчев панел на покрива, за да спестите енергия у дома. Вместо само да започнете, трябва да попитате асоциацията на кондо за разрешение. Ако откажат молбата ви, нямате късмет.

HOAs може да има огромен списък от правила, които собствениците трябва да спазват. Например, вашият HOA може да ограничи броя на домашните любимци, на които сте позволени, и дори да ограничи някои породи. Те могат да зададат ограничения за броя на посетителите, които можете да имате, или да зададете специални „тихи времена“, за да ограничите шума. Те могат също така да ограничат вида на реновирането, на което сте позволени, или декорации, на които можете да поставяте.

Живеенето по чужди правила може да се окаже добре за някои хора, но за други може да бъде задушаващо.

Съвети за закупуване на кондо

И така, чувствате ли, че кондо е подходящ за вашия начин на живот? След това помислете за тези съвети, преди да инвестирате.

1. По-старите кондос може да са по-скъпи

Както съобщава Trulia, таксите за HOA често са по-високи в по-старите общности, просто защото тези общности изискват повече поддръжка. Според техните данни, получени от преброяването в САЩ, сградите, построени през 2005 г. или по-късно, са имали такси за HOA, които са били 90 долара на месец по-евтини от сградите, построени между 1960 и 1969 г..

2. Прочетете внимателно Управляващите документи

Ако не се занимавате с много домакински работи, е привлекателно за много хора. Важно е обаче да разберете кои елементи покрива HOA и кои са в крайна сметка ваша отговорност. Тук трябва да се разгледат три категории за поддръжка.

Мерна единица

Първо, трябва да разберете как вашият HOA определя границите или „единиците“ в вашата общност. Важна част от подзаконовите актове на HOA е да се определи какво е включено в стандартната единица. Не забравяйте да знаете какво притежавате и какво притежава HOA.

Обикновено HOA ще дефинира стандартна единица като всичко, което се съдържа във вътрешните стени на устройството, включително уредите. Когато отворите вратата на вашия апартамент, това е вашето лично пространство, така че вие ​​ще бъдете отговорни за боядисването на стените, фиксирането на капката под кухненската мивка и подмяната на килима.

Общи елементи

Общи елементи са онези области или функции, които се споделят от всички собственици. Домакините са отговорни за ремонта и поддръжката в тези райони. Те могат да включват:

• Басейни
• Тенис кортове
• Фонтани
• Центрове за отдих или клубни къщи
• основание
• Паркоместа
• Тротоари
• Външен сайдинг
• Покриви
• Коридорите
• Ограждане около площадките
• Входни порти

Ограничени общи елементи

Ограничените общи елементи са функции, които не попадат в сферата на вашата стандартна единица, но и не са точно общи елементи. Обикновено ограничен общ елемент е този, който споделяте с други собственици, но не всички собственици в общността. Това може да са функции, които попадат извън вътрешните стени на вашето устройство, като вътрешен двор. Или може да са функция, която имат само някои апартаменти в общността, като комин или камини.

Например гараж, който споделяте с друг собственик, би бил ограничен общ елемент, както и носеща стена, която споделяте с човека в съседство. Други примери могат да включват:

• Входове или общи врати
• Пощенски кутии
• Чадъри
• навежда
• Щори
• Балкони или вътрешни дворове
• Външни врати или прозорци

Всеки HOA има различни правила относно ограничените общи елементи, така че е важно внимателно да прочетете подзаконовите си актове, за да определите за кои допълнителни функции ще отговаряте. Обикновено HOA поемат отговорност за общи елементи, но изискват собствениците да поддържат ограничените общи елементи, които са свързани към тяхната единица. Ако ограничените общи елементи се нуждаят от ремонт, HOA може да плати за част от разходите и да поиска от собствениците, които споделят елемента, да направят останалата част.

3. Говорете със съседите

Умна идея е да поговорите със съседите, преди да направите оферта на кондо. Той не само ви дава възможност да видите с кого ще живеете в близост, но и да попитате колко добре се управлява общността. Настоящите жители могат да ви дадат полезна вътрешна информация за членовете на борда, настроението на общността и броя на наемите.

Откриването на наемното съотношение е важно поради няколко причини. Първо, дяловете, които са собственост на инвеститорите и са отдадени под наем, означава, че винаги ще идват и си отиват непознати. Тези единици могат да се наемат ежегодно, като апартамент, или да се отдават под наем всяка седмица за ваканции. Хората във ваканционните единици са по-склонни да стоят късно до късно, да бъдат гласни и може би дори да създават проблеми на общността.

Друга причина за наемното съотношение е важно, че някои кредитори няма да одобрят заем за общности с висок коефициент на наемане. Това обикновено е по-голям проблем в големите градове, като Ню Йорк или Маями, където инвеститорите купуват апартаменти и след това ги отдават под наем на туристи.

4. Поискайте бюджета на HOA

HOA не е вероятно да даде на потенциален купувач копие от техния текущ бюджет. Ако обаче сериозно се заемате с покупката на кондо, можете да помолите продавача да ви предостави копие.

Преминаването на бюджета на HOA ви дава шанс да видите къде отиват парите и колко имат резерв за бъдещи проекти. Трябва да погледнете и дълга им. Колко дълг носи HOA, ако има такъв? По-важното е колко собственици не плащат таксите си? Общностите с висок процент по подразбиране може да се окажат във финансови проблеми, които може да са скъпи за вас по пътя.

Също така може да бъде поучително да прочетете протоколите от последните няколко заседания на борда. Да, това е скучна работа, но тези минути могат да ви дадат някаква ценна вътрешна информация за това колко добре бордът и общността работят заедно. Например, ще можете да разберете дали човекът, който е в съседство с апартамента, който искате да купувате, често подава жалби срещу съседите си или ако съветът обмисля специална оценка за следващата година. Това е информация, която искате да имате, преди да инвестирате в общността.

Заключителна дума

Няма съмнение, че закупуването на кондо може да бъде чудесно решение - за някои хора. Стареене на празни гнезда, млади семейства и заети професионалисти често смятат за освобождаващо да живеят в дом с ниска поддръжка, където основните решения се решават от други хора. Ако обаче обичате своята поверителност и независимост и не искате да живеете по чужди правила, тогава животът на кондо вероятно не е подходящ за вас.

Живеете ли в кондо? Харесва ли ви, или би било еднофамилно жилище по-подходящо за вас?