Струва ли си разходите за компаниите за управление на имоти? Разходи, плюсове и минуси

Освен ако притежаването и управлението на имоти под наем не е работа на пълен работен ден за вас или искате това да бъде, помислете за фирма за управление на имоти, която да опрости вашите наемодателски задължения. Но преди да подпишете с такъв, не забравяйте напълно да разгледате плюсовете и минусите на управлението на собствеността си срещу делегирането на задачи на специализирана фирма за управление.

Какво прави фирма за управление на имоти

Отговорностите, които идват заедно с управлението на собствеността, включват скрининг на историята на кредитите и предисторията на кандидатите, съставяне на лизинг и обработка на наемните плащания, поддържане на данъчни и юридически документи и справяне с проблеми, свързани с поддръжката и оплакванията, които възникват. В зависимост от размера на вашия имот, само тези задачи могат да представляват нещо повече от работа на пълен работен ден.

Всеки наемодател трябва да реши дали задачите, необходими за управление на собствеността, са по-подходящи за специализирана фирма или да се справят от първа ръка. Първото нещо, което трябва да помислите, е дали имате време и опит да управлявате собствения си имот. Удобно ли ви е да вършите основни задачи на майстор (или познавате ли някой, който е надежден кой е)? Познавате ли надежден електротехник и водопроводчик, който предлага услуга за един ден? Смятате ли, че сте на повикване 24/7 за справяне с проблеми, които неизбежно възникват? Удобно ли сте да се сблъскате с наематели заради оплаквания или забавени плащания? Или бихте предпочели да отделите парите, за да освободите времето си, като делегирате тези и други отговорности?

Докато наемате фирма за управление на имоти може да елиминира телефонни разговори след часове и да смекчи ежедневните проблеми, никога нищо не ви освобождава от управленските отговорности, стига да сте собственик на имота. Някои проблеми с поддръжката (като определяне дали да ремонтирате стара съдомиялна машина или да я замените с нова) със сигурност изискват от вас да прецените ситуацията и да определите как да продължите. Освен това някои проблеми с наемателите (като изгонване) ще се нуждаят от вашето внимание.

Ако търсите фирма, която да поеме всякакви притеснения от раменете ви, ще останете разочаровани - но ако искате помощ за облекчаване на натоварването, добра фирма за управление на имоти предоставя редица ценни услуги.

Справяне с наематели

Голяма част от това, което всяка фирма за управление на имоти (или практически наемодател) прави, се справя с наемателите ежедневно. Отговорностите включват реклама на отворени звена, интервюиране и скрининг на бъдещи наематели, съставяне на лизингови договори, обработка на преместване и преместване, разглеждане на жалби, събиране на наем, обработка на забавени плащания и, в най-лошите сценарии, управление на изгонването. Фирмите за управление на собственост трябва да имат запознаване с правните аспекти на отношенията наемодател / наемател - и това включва разбиране на правата на всяка страна и как да се процедира законно в случай на проблем.

канцеларска работа

За някои, един от най-добрите аспекти на наемането на фирма за управление на имоти е, че той се справя с голяма част от необходимите документи. Фирма може да ви освободи от намирането и скрининга на наематели, проверката на кредитни отчети, провеждането на проверки на основата, съставянето на лизингови договори и фактурирането и отчитането на месечния наем. Освен това, ако предлагате субсидирано жилище, знаете, че е необходима доста голяма документация.

Ако имате само един или два имота под наем с дългосрочни наематели, работата с документите не трябва да отнема повече от няколко часа всеки месец, нито трябва да заема повече от едно чекмедже на картотека. Ако обаче притежавате цяла сграда с висока скорост на оборот, този обем и време може да се добави бързо.

Разбира се, дори и с помощта на мениджърска фирма, вие все още сте отговорни за поддържането на архив на документи, свързани с данъци, застраховки и ипотечни сметки - да не говорим за разписки от самата фирма за управление на имоти. Намаляването на документите обаче може да струва начислените такси.

Ремонти и поддръжка

Ако вашата сграда има нов покрив и нов бойлер, е разумно предположение, че няма да бъдете призовавани за ремонт толкова често, колкото при по-стар имот с по-стари характеристики. Ако покривът и водопроводът са стари, дъските са белещи и физическата структура на устройството е видяла по-добри дни, можете да се сблъскате с чести повиквания и скъпи сметки за ремонт.

Като наемодател вие не просто притежавате къща или сграда - вероятно също притежавате земята, на която седи. В допълнение към ремонта и поддръжката на сгради и отделни единици, трябва да отделите някои ресурси, за да сте сигурни, че земята е привлекателна и добре поддържана. Това може да означава засаждане и поддържане на цветни лехи, поправяне на пътеки, косене на тревни площи и инсталиране на системи за тревна пръскачка, наред с други задължения.

Можете да разрешите на управляващата компания да обработва ремонти под определена сума в долара по своя преценка, но все пак ще трябва да разрешите по-големи, по-скъпи ремонти. Вашето решение за това дали да наемете фирма за управление зависи от това колко искате да бъдете участник и как незабавно можете да станете на наемателите си.

Разходите за мениджърска фирма

Въпреки че цената е основна грижа при сключване на договор с фирма за управление на вашия имот, това не е единственото нещо, което трябва да вземете предвид.

цена

Въпреки че цените варират от фирма до фирма и до голяма степен зависят от района на страната, в която се намирате, можете да очаквате да плащате на фирма за управление на жилищни имоти навсякъде от 8% до 12% от месечната наемна ставка, според All Property Management. Въпреки това ManageMyProperty.com поставя тази цифра на 4% до 12% „въз основа на броя на имотите, от които се нуждаете от управляваните, броя на единиците във всеки имот, местоположението и състоянието на имота и най-важното за какви услуги са включени тази такса. " Освен това той посочва типа на свойството като голям определящ фактор. Освен това може да ви бъде начислена такса от 80% до 100% от наем за един месец за „поръчка за наемател“, според агента за недвижими имоти Ерик Лансинг, коментирайки Zillow.

структура

Не всички структури за ценообразуване са еднакви. Някои компании могат да начисляват фиксирана месечна ставка - която отново варира според площта, изпълняваните мита и общата стойност на наема - докато други начисляват процентна ставка, както бе отбелязано по-горе. Цената също може да се колебае в зависимост от размера и броя на имотите, които притежавате. Например, ако притежавате няколко жилищни сгради, може да получите „по-голяма“ отстъпка, която човек с един дом или апартамент може да не получи.

термин

Обикновено наемодателят подписва споразумение с фирма за управление на имоти за определен период от време - например 12 или 24 месеца - с опция за подновяване. Договорите могат да бъдат съставени така, че те автоматично да бъдат подновени, ако никоя от страните не предприеме действия, които се противопоставят. Клаузите за прекратяване позволяват предсрочно прекратяване, ако фирмата за управление на имоти нарушава договора по някакъв начин.

Включени услуги

Уверете се, че установявате какви услуги по поддръжката са включени във вашите такси. Възможно е, когато нещо се нуждае от ремонт, определени разходи за труд са включени в месечната ви фиксирана ставка или процентна такса (например, смяна на табла за осветление и смяна на дръжки на кран), докато други се таксуват индивидуално (например подмяна на счупени прозорци и инсталиране на нови мивки).

Независимо от това, всичко трябва да бъде ясно посочено в договора ви. Имайте предвид, че тези такси може да изискват от вас да увеличите своята наемна ставка, което може да затрудни намирането и поддържането на наемателите.

И не забравяйте, че таксите за управление на имотите могат да бъдат по договаряне. В зависимост от това колко сте готови да платите, може да успеете да получите по-ниска цена, като жертвате определени услуги и ги обработвате сами..

Заключителна дума

Ако превръщате основно жилище в имот под наем, не забравяйте да се консултирате със своя застрахователен доставчик, за да се уверите, че вашата полица е адекватна. Имате нужда от наемодателска застраховка, която може да ви покрие по подходящ начин в случай на пожар, вандализъм, наводнение или друга злоупотреба. И не забравяйте, че въпреки че делегирате задачи на външна компания, отговорността като собственик в крайна сметка принадлежи на вас. В действителност договорите с фирми за управление на имоти обикновено предвиждат, че ако съдебни дела се водят въз основа на работата на управителя, собственикът плаща всички юридически такси и всякакви свързани щети. Така че, изберете с кого правите бизнес разумно и винаги следете нещата - без значение колко премахнете бихте искали да бъдете.

Обмисляли ли сте да наемете компания за управление на имоти?