7 начина да инвестирате индиректно в недвижими имоти, без да притежавате дял
Трудно е да закупите инвестиционен имот, ако имате по-малко от 1000 долара, за да инвестирате, например. Дори и да сте одобрени за ипотека с ниска авансова вноска, все пак трябва да съберете хиляди долари за това авансово плащане, плюс разходи за затваряне и парични резерви.
Недвижимите имоти също са известни неликвидни. Продажбата му струва много време и пари, което оставя много бъдещи инвеститори неудобни.
Тогава има кривата на обучение. Необходимо е време, за да научите уменията, необходими, за да затворите къща или да станете хазяин, за да гарантирате, че печелите, а не губите ризата си.
Но за всичко това недвижимите имоти предлагат алтернативен клас активи с най-доброто от двата свята: високата възвръщаемост на акциите, съчетана с ниската волатилност на облигациите. Съвместно проучване на Калифорнийския университет, Университета в Бон и германската централна банка установи, че недвижимите имоти предлагат по-добра възвръщаемост от акциите и изключително ниска волатилност през последните 145 години.
И така, как инвеститорите могат да диверсифицират своите портфейли, така че да включват недвижими имоти, без да купуват директно имоти? Ето седем начина да инвестирате в недвижими имоти, без главоболието от авансови плащания, финансиране, ремонти или някога да се налага да притежавате собственост.
1. ETFs и взаимни фондове
Един от начините за косвено инвестиране в недвижими имоти е чрез инвестиране в акции и средства в индустрии, свързани с недвижими имоти.
Например, можете да инвестирате в ETF и взаимни фондове, чрез TD Ameritrade, които притежават акции за строителство на жилища, запаси за търговски недвижими имоти или хотелски вериги с широка собственост на недвижими имоти. Можете дори да инвестирате в ETF и взаимни фондове, които притежават редица АДСИЦ (повече за тези за момента). За примери за фондове, които инвестират в акции и фондове, свързани с недвижими имоти, разгледайте ETF (VNQ) на Vanguard Index Index Fund и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Професионалисти
Първо, ETF за недвижими имоти и взаимни фондове предлагат същата незабавна ликвидност като всеки друг ETF, взаимен фонд или акции. Можете да купувате и продавате незабавно с цената на комисионна от 4,95 долара. Това е далеч от това да похарчите 7% за брокер за недвижими имоти, за да изброите и пускате на пазара вашия имот и да чакате четири месеца за уреждане.
Освен това той позволява на инвеститорите да диверсифицират портфейла си от акции, за да намалят риска от комфорта на своята брокерска сметка. Не е нужно да напускате дома си, за да получите незабавен достъп до напълно отделен сектор на икономиката.
Тези средства също ви позволяват да разнообразите в сектора на недвижимите имоти. С покупката на един фонд можете да получите експозиция на имоти в цялата Съединените щати или няколко международни държави. Сравнете това с директната собственост, която включва потъване на хиляди долари в един имот в един град.
Против
Както всеки ETF или взаимен фонд, фондовете, свързани с недвижими имоти, начисляват съотношение на разходите за управление и управление на фонда. И ако фондът се управлява активно, винаги има риск от некомпетентност от страна на управителя на фонда.
Инвеститорите също не получават данъчните облекчения, предоставяни на директните инвеститори в недвижими имоти.
За кого са
Ако не знаете много за недвижимите имоти и просто искате да диверсифицирате портфолиото си от акции, ETF и взаимни фондове, свързани с недвижими имоти, са чудесно място да започнете.
2. REITs & mREITs
АДСИЦ или инвестиционен фонд за недвижими имоти е фонд, който инвестира пари в проекти за недвижими имоти. Това позволява на инвеститорите да допринесат толкова или толкова малко, колкото искат, за по-голямо портфолио от дялове на недвижими имоти.
По подобен начин ипотечен фонд REIT (mREIT) инвестира пари в заеми по проекти за недвижими имоти, но не притежава пряко имоти. И двата вида REITs се търгуват на фондовите борси, точно като ETF и акции.
Професионалисти
Подобно на ETF и взаимни фондове, REITs и mREITs са лесен, бърз и евтин начин за диверсификация в недвижими имоти. Те също няма да ви звънят в 3 часа сутринта, за да се оплакват, че е избухнала крушка или са запушили тоалетната си, което наемателите са известни да правят.
В исторически план американските АДСИЦ също предлагат изненадващо висока възвръщаемост, съперничейки и често биещи американски акции с голяма капачка. За 40 години от 1979 г. до края на 2018 г. средната обща възвръщаемост на американските АДСИЦ е била 11,77%, според Nareit.
Тези фондове обикновено предлагат особено силни доходи от дивиденти, често няколко пъти по-високи от тези, изплащани от фондовите фондови индекси. Например през 2018 г. средният американски REIT върна 4,45% в дивиденти, в сравнение с 1,88% за S&P 500. Не е необичайно да се намери REITs, които плащат 8% или повече годишна доходност. Това е така, защото по закон от REITs се изисква да изплащат поне 90% от нетния си доход на инвеститорите под формата на дивиденти.
Против
Това правило от 90% служи като меч с две остриета; тя ограничава размера на дохода, който АДСИЦ може да насочи към растеж и разширяване на портфейла си от имоти. Това означава, че за да растат, АДСИЦ трябва да поемат дълг.
При толкова голяма част от възвръщаемостта, предлагана от АДСИЦ, идваща от дивиденти, това оставя инвеститорите отворени за по-високи данъци. Вместо да плащат данъци върху капиталовата печалба, след като държат фонд за година или две и след това продават, инвеститорите трябва да плащат редовната си ставка на данъка върху дохода за обикновени дивиденти (но не и за квалифицирани дивиденти; прочетете повече за това как дивидентите се облагат тук).
За кого са
Подобно на ETF и взаимни фондове, REITs и mREITs са чудесен избор за всекидневни инвеститори в акции, които искат да диверсифицират своите портфейли и да получат експозиция на недвижими имоти без излишни преки собственици. Ако нямате създаден инвестиционен акаунт, можете да го отворите чрез Ally Invest. В момента предлагат паричен бонус до 3 500 долара.
3. Частни бележки
Бележка е правният документ, подписан за вписване на дълг. За практически цели частната бележка е частен заем от вас на друго лице или компания.
Познавам една двойка в Охайо, която се пенсионира преди да навърши 30 години и сега живее на разстояние от приходите от своите имоти под наем. Заех им пари под 12% годишна лихва за краткосрочна, само за лихва бележка. Ето как става: Заех им 10 000 долара и подписахме бележка. Срокът беше за девет месеца, в края на който ми върнаха главницата от 10 000 долара, плюс 900 долара лихва. Начислената лихва от 1% на месец (12% годишно).
В този случай бележката е „необезпечена“, което означава, че няма залог върху конкретен имот като обезпечение. Но могат да бъдат обезпечени и частни бележки, като залогът се записва в публичен регистър срещу имот, служещ за обезпечение.
Професионалисти
Частните бележки могат да генерират отлична възвръщаемост и са толкова надеждни, колкото лицето или компанията, която финансирате.
Те също могат да бъдат обезпечени срещу недвижими имоти, което ви позволява да възпрепятствате възбрана върху имота в случай на неизпълнение.
Против
Тъй като тези заеми са частни, те на практика не са регулирани, без защита от SEC. В случай на неизпълнение, инвеститорите имат няколко възможности.
Единият е възбрана, в случай на обезпечени бележки. Но възбраната е скъп и отнемащ време процес, изискващ значителна правна работа от адвокатите. И инвеститорите нямат гаранция, че някой ще предложи достатъчно на търга за възбрана, за да покрие заема и юридическите си такси.
Ако банкнотата е необезпечена, инвеститорите имат още по-малко прибягване. Те могат да съдят кредитополучателя за нарушение на договора, но за тяхната беда ще останат с трудно изпълним решение.
За кого са
Частните бележки са чудесен вариант за хора, които познават успешните инвеститори в недвижими имоти. Те до голяма степен са упражняване на лично доверие и доверие, така че дайте заем само на хора, които добре познавате, доверете се присъщо на парите си и които имат отличен опит в успеха в инвестирането в недвижими имоти.
4. Краудфандинг
Един сравнително скорошен вариант за инвестиране в недвижими имоти е чрез уебсайтове за crowdfunding. Идеята е проста: Инвестиционните проекти в публичните фондове за недвижими имоти. Една сделка за недвижими имоти на стойност 500 000 долара може да има 60 различни финансисти, разпределени в цялата страна, никой от които никога не е виждал имота.
Подобно на REITs и mREITs, някои уебсайтове за краудфандинг сами инвестират директно в недвижими имоти, докато други заемат пари на инвеститори в недвижими имоти. Обикновено, когато краудфандинг услугата инвестира директно в недвижими имоти, те просто разполагат с голям обединен фонд, в който обществеността може да инвестира пари. Други заемополучатели дават възможност на инвеститорите да разглеждат отделни сделки с недвижими имоти и да финансират конкретните сделки, които харесват..
Въпреки това има уловка: Повечето уебсайтове за краудфандинг приемат средства само от акредитирани инвеститори. Ако имате нетна стойност под 1 милион долара или печелите по-малко от 200 000 долара, не можете да участвате.
Все пак има няколко уебсайтове за краудфандинг на недвижими имоти, които позволяват на всеки да участва. За уебсайт на обединен фонд разгледайте Fundrise; за да изберете индивидуални сделки, опитайте Groundfloor.
Професионалисти
Подобно на другите опции в този списък, уебсайтовете за финансиране на недвижими имоти позволяват на инвеститорите да разпределят пари в много имоти и региони.
Докато уебсайтовете за краудфандинг налагат минимални инвестиции, някои от тях са много ниски. Приземният етаж например има минимална инвестиция от едва 10 долара. Това означава, че инвеститор теоретично би могъл да инвестира в 100 имота за общо 1000 долара, разпределяйки риска си далеч и широко.
Тези средства също предлагат висока възвръщаемост, за да привлекат инвеститори. Fundrise плаща на инвеститорите между 8,7% и 12,4% годишна възвръщаемост от създаването си. Партерният етаж осигурява възвръщаемост, варираща от 5% до 25%, в зависимост от качеството на имота и кредитоспособността на кредитополучателя.
Тъй като уеб сайтовете за краудфандинг не са обект на изискването на SEC да върне 90% от печалбата като дивиденти, те могат да инвестират повече пари за растеж и нови имоти.
Против
Уебсайтовете за групово финансиране могат да начисляват на инвеститорите високи такси за управление, сравними или надвишаващи REITs, ETFs и други публично търгувани средства. Например, Fundrise таксува 1% годишно.
Освен таксите, тези инвестиции не са толкова ликвидни, колкото публично търгуваните средства. Fundrise очаква инвеститорите да оставят парите си на място средно в продължение на пет години, и докато инвеститорите могат да спечелят пари преди това, това е досаден процес. Инвеститорите трябва да подадат заявка, да преминат през задължителен 60-дневен период на чакане и дори тогава исканията за обратно изкупуване са „предмет на определени ограничения“.
Не всички уебсайтове за краудфандинг обаче изискват толкова дълги ангажименти. Типичният инвестиционен срок например за Groundfloor е шест до 12 месеца. Но това все още прави не толкова ликвидна инвестиция.
За кого са
Уебсайтовете за групово финансиране са чудесна алтернатива на АДСИЦ за инвеститорите, които искат повече подробности относно инвестициите си в недвижими имоти. Уверете се обаче, че вършите домашната си работа и поискайте подробности относно таксите и ставките по подразбиране от уебсайт за краудфандинг, преди да инвестирате пари.
5. Синдикации за недвижими имоти
Синдикацията на недвижими имоти е подобна на crowdfunding, но не е идентична. При синдикация спонсор или оператор намира голяма сделка с недвижими имоти, която искат да купят, и се обръща към външни инвеститори, за да събере останалата част от капитала.
Тези инвеститори, наричани също ограничени партньори или членове, влагат пари и в замяна получават частична собственост върху имота. Например, спонсор намира добра сделка за имот от 1 милион долара, влага 100 000 долара от собствените си пари, след това събира останалите 900,00 долара от вас и няколко други инвеститори. Влагате 50 000 долара и получавате 5% дял в собствеността.
За разлика от уебсайтовете за краудфандинг, където инвеститорите предлагат финансиране за редица имоти без реална собственост върху недвижими имоти или просто дават пари за сделки, синдикациите предлагат на инвеститорите една конкретна сделка с имот, която да оценят и купят. Те дават на инвеститорите частична собственост на юридическо лице, което от своя страна притежава собственост върху един имот.
Професионалисти
Средностатистическият човек няма много възможности да купи многомилионни имоти. Но като част от синдикацията, инвеститорите могат да купуват апартаментни комплекси, търговски сгради, дори хотели - поне като част от съвместно инвестиционно партньорство.
За разлика от други опции в този списък, инвеститорите в синдикации могат да се възползват от всички данъчни облекчения, които са на разположение на директните собственици на недвижими имоти, тъй като те имат собственост, макар и частична собственост чрез юридическо лице. Инвеститорите виждат ползи като амортизация, лихвени удръжки и дори 1031 борси, за да отсрочат данъците върху капиталовата печалба.
Инвеститорите също знаят точния имот, в който инвестират, и спонсора на сделката и могат да проверят и двете внимателно.
Подобно на другите опции в този списък, синдикацията позволява диверсификация. Инвеститорите могат да разпределят пари между множество големи активи, без да се налага да залагат фермата на нито един имот.
Против
Първо, повечето сделки за синдикиране на недвижими имоти са достъпни само за акредитирани инвеститори.
Второ, парите ви са заключени в тази сделка. Възможно е да продадете лихвите си, но не е лесно.
Също така имайте предвид, че спонсорът начислява такси за активната им роля в намирането на сделката и управлението на имота. Уверете се, че разбирате тези такси и че те не отнемат по-голямата част от печалбата ви.
И накрая, от вас зависи да извършите надлежна проверка на сделката. Вие сте отговорни за проверката на номерата и спонсора, преди да инвестирате, а за сделки, които са толкова големи и сложни, може да е извън обхвата ви на разбиране.
За кого са
Синдикатите за недвижими имоти са най-добри за опитни, сложни инвеститори, които отговарят на изискванията за статут на акредитиран инвеститор. В идеалния случай трябва да знаете спонсора и да сте запознати с резултатите от тях в подобни мащабни проекти за недвижими имоти.
6. Частни фондове и възможности за фондове
Подобно на синдикацията на недвижими имоти, фондовете за частен капитал позволяват на инвеститорите да обединяват средства, за да инвестират в големи проекти, като например жилищни сгради или големи търговски имоти.
Но във фонд за частен капитал инвеститорите не знаят точната собственост, в която инвестират пари, и не гарантират частична собственост върху имота. Вместо това инвестират въз основа на репутацията на управителя на фонда; мениджърът е спечелил значителна възвръщаемост в миналото, така че инвестирате пари с тях, като вярвате, че те ще намерят неизплатени инвестиции, които плащат впечатляваща възвръщаемост. С други думи, просто трябва да им се доверите.
Един нов вид фонд за частен капитал, възникнал от Закона за данъчни облекчения и работни места от 2017 г., са Oportunity Zone Fund or Opportunity Fund. Законът определя приблизително 8 700 преброяващи тракта като зони с квалифицирана възможност и фондове за частен капитал, които инвестират най-малко 90% от активите си в тези зони, отговарят на условията за специални данъчни облекчения.
Тъй като това е нов инструмент за инвестиции, инвеститорите трябва да бъдат предпазливи, преди да инвестират в Opportunity Fund и да се уверят, че разбират точните рискове и данъчни облекчения, преди да направят цента. Например инвеститорите могат да разгледат Фонда за възможностите на Fundrise и да го сравнят със стандартните опции за публично финансиране на сайта, посочени по-горе.
Професионалисти
Фондовете с частен капитал могат да спечелят ефектна възвръщаемост. Подобно на сделките за синдикиране на недвижими имоти, тези средства позволяват на инвеститорите да имат достъп до големи сделки с недвижими имоти.
За възможностите за фондове, акредитираните инвеститори, които печелят печалба от капиталови печалби, могат да отложат данъците си до 2026 г., ако реинвестират печалбата си в рамките на 180 дни след реализирането им. Ако запазят парите си, инвестирани в зона на възможностите най-малко пет години, облагаемата им печалба спада с 10%; ако запазят парите си поне седем години, тези печалби намаляват с 15%. Парите, оставени инвестирани за най-малко 10 години, не подлежат на никакви капиталови печалби.
Против
Фондовете за частен капитал могат да се окажат високорискови, с малко защита за инвеститорите. Ето защо те са достъпни само за акредитирани инвеститори.
Не е задължително инвеститорите да разполагат с подробности относно това в какви активи в края на краищата ще инвестира, и те имат още по-малък контрол върху тези инвестиции, след като са направили парични средства.
В случая на възможностите за фондове, има малко начин за преглед на инвеститорите. Тези средства са нови, което означава, че повечето хора не разбират напълно правилата на IRS и данъчните стимули за възможностите.
За кого са
Стойте далеч от тези опции, освен ако не сте богат, акредитиран инвеститор, който гони висока доходност. Възможните фондове са интригуваща нова опция за намаляване на данъчните сметки на богатите инвеститори, но те остават недоказани. По-малко заможните инвеститори трябва да търсят другаде.
7. Търговия на едро
Наричан още като обръщащи договори, търговията на едро включва повече инвестиция на време, образование и работа в мрежа, отколкото пари.
Търговците на едро намират отлична сделка за имот и го сключват по договор. След това те се обръщат и продават правата по този договор на действителен инвеститор в недвижими имоти.
Това означава, че търговците на едро никога не взимат право на собственост върху имота; те просто начисляват такса на търсещия или марж. Например, ако поставят имот по договор за 50 000 долара, те могат да се обърнат и да продадат договора за 55 000 или 60 000 долара.
Професионалисти
Едно огромно предимство е, че не са необходими почти никакви пари за продажба на недвижими имоти. Търговците на едро се нуждаят само от малък депозит на имуществото на имота, който след това възстановяват веднага щом намерят купувач.
Друго предимство е, че търговците на едро не трябва да се притесняват от финансиране, управление на собственост или някое от другите главоболия, участващи в пряката собственост на недвижими имоти, защото те всъщност никога не притежават никакви недвижими имоти.
И накрая, търговците на едро печелят пари с бърз обрат. Ако поставят имот по договор във вторник сутринта, може да има купувач на място до вторник следобед и техния ден на изплащане няколко седмици по-късно, когато имотът се уреди.
Против
Когато хората за първи път научат за търговията на едро, почти можете да видите знаците на долара в очите им. Реалността обаче е, че търговията на едро е тежък труд, а не лесните пари, които мнозина първо приемат.
Необходима е работа за намиране на сделки, които са достатъчно добри, за да се предлагат на едро на професионални инвеститори в недвижими имоти. След това е необходимо още повече работа, за да се състави списък с купувачи, достатъчно дълъг за бърза и надеждна продажба на договори.
Съществува и много реалният риск търговецът на едро да не успее да осигури купувач. Ако не могат да произведат купувач, който да се уреди навреме, те могат да загубят депозита си.
Кой е за
Търговията на едро е отличен начин за начинаещите инвеститори в недвижими имоти да научат как да намират сделки и да изграждат мрежа от други местни инвеститори в недвижими имоти. Това също е жизнеспособен начин да спечелите пари за първото си авансово плащане на имот. Но не са лесни пари, а евентуалните търговци на едро трябва да намерят опитен търговец на едро, чирака, като първа стъпка.
За да научите повече за търговията на едро с недвижими имоти, вижте от книгата на Мерил, Библията за недвижими имоти.
Заключителна дума
Недвижимите имоти могат да предложат силна възвръщаемост с ниска волатилност и риск - за опитни инвеститори.
Ако се интересувате само от разнообразяване на портфейла си от акции, придържайте се към REITs и ETFs за недвижими имоти или взаимни фондове. Тъй като са публично търгувани, случаен инвеститор може бързо да сравнява средствата, да преглежда миналите резултати и да инвестира с едно кликване от комфорта на дома си.
За инвеститорите, желаещи да предприемат стъпка по-далеч от недвижими имоти, уебсайтовете за crowdfunding предлагат силна възвръщаемост и възможност да се потопят по-дълбоко в основните инвестиции в собственост. Дори неакредитирани инвеститори могат да инвестират в някои уебсайтове за краудфандинг; просто не забравяйте да направите домашната си работа срещу такси и риск.
Акредитираните инвеститори разполагат с повече възможности. Ако искате да преследвате възвръщаемостта на китовете като по-богат инвеститор, проучете синдикациите за недвижими имоти, фондовете за частен капитал и възможностите.
Ако се интересувате да инвестирате в недвижими имоти като кариера или страничен бизнес и нямате много опит или пари, търговията на едро служи като една възможна точка за влизане. Просто не очаквайте бързо обогатяване на схемата и се подгответе за упорит труд и крива на обучение.
Диверсификацията в недвижими имоти, по един или друг начин, си заслужава да се разгледа. Но каква форма има тази диверсификация трябва да зависи от вашите цели, вашето богатство и нивото на интерес.
Каква форма на инвестиране в недвижими имоти ви интересува най-много?
