4 добри и лоши причини да рефинансирате вашия ипотечен кредит

Може да е изкушаващо да рефинансирате жилищната ипотека, когато имате пари, за да направите голяма покупка. Луксозните превозни средства, лодки, RVs, нови мебели и скъпи круизи или ваканции са типично големи покупки, които собствениците на жилища могат да използват като оправдание за увеличаване на ипотеката, когато лихвите са ниски. Проблемът с това е, че тези покупки бързо се обезценяват по стойност - дългът ви се увеличава, но активите ви не го правят. Вместо да се изгражда богатство, многократното рефинансиране на парични средства, когато ипотечните нива са ниски, има отрицателен ефект върху личната ви нетна стойност.

Но дори и да не вземете пари в брой, това не означава, че не можете да се объркате чрез рефинансиране. Собствениците на жилища, които рефинансират на всеки няколко години, рядко изплащат ипотеките си в рамките на 30 години, като увеличават амортизационния период и се настройват да плащат още хиляди лихви. Това поставя семействата им в несигурно положение, ако загубата на работа или заболяването доведе до невъзможност да извършват ипотечни плащания.

Рефинансирането може наистина да бъде благоразумно и дори да е от полза за вашето финансово бъдеще. За съжаление има няколко случая, когато не е така.

Рефинансиране по грешни причини

1. Рефинансиране на парични средства

„Изплащане на суми“ се отнася до заемане на пари срещу собствения капитал, натрупан във вашия дом, откакто последно сте договорили ипотеката си.

Рефинансиране на парични средства за нови покупки
Помислете за двойка, която преди пет години купи жилище за 150 000 долара с 30-годишна ипотека за 112 500 долара при 6%. Днес домът им е на стойност 160 000 долара, а на ипотеката дължат 104 686 долара. Двойката научава, че вече може да рефинансира със ставка от 4%. Те отговарят на изискванията да добавят 15 414 долара към ипотеката си, увеличавайки я до 120 000 долара. Тъй като процентът е толкова нисък - и те наистина искат нови мебели и телевизор с плосък екран - те решават да продължат напред и да вземат амортизацията си до 30 години, за да запазят плащанията си ниски.

Тази двойка взема пари в брой или взема назаем срещу собствения капитал, който са натрупали в дома си. Сега ще плащат лихва по този заем през следващите 30 години.

Серийно рефинансиране с допълнителни средства
Три години по-късно една и съща двойка са получили промоции. Чрез редовно планираните ипотечни плащания ипотечният баланс е намален до $ 113 398,47. Сега къщата им струва 165 000 долара, а увеличеният им доход вече ги квалифицира за ипотека от 123 750 долара.

След като обмислят да се преместят в по-голяма къща, те решават да останат в сегашния си дом, вярвайки, че правят пестелив избор. След това те се отнасят към европейска ваканция, като добавят пари към ипотеката си и отново вземат амортизацията до 30 години, за да се възползват от все още ниските проценти.

Проблемът с този сценарий е, че тази двойка едва ли някога ще изплати ипотеката си. Осем години след закупуването на къщата те все още имат 30 години ипотечни плащания и вместо да използват ниски ставки в своя полза, те просто се задълбочават в дълга. Стойността на къщата им не се оценява толкова бързо, колкото дългът им, а носенето на ипотека изисква и двата им доходи. Ако трябва да продадат къщата бързо, може да не направят достатъчно, за да изплатят ипотеката. Ако решат да имат семейство, те може да не са в състояние да си позволят един родител да остане вкъщи и може да се бори да посрещне плащанията за детски градини и ипотека. Плюс това, чрез увеличаване и многократно удължаване на заема, въпреки че намаляват лихвения процент, те в крайна сметка ще плащат повече лихва.

2. 30-годишен срок за рефинансиране

Не всички собственици на жилища искат да спечелят пари, когато рефинансират. Някои собственици на жилища просто искат да заемат пари с по-ниска лихва, за да намалят разходите си за лихви по ипотека и месечно плащане - но като продължат до още 30-годишен мандат, могат да пропуснат значителни спестявания от лихви.

По-добрата ипотечна ставка може да не е най-добрата сделка
Ако една двойка рефинансира неизплатеното си салдо от 104 686 долара до 30-годишен мандат при 4% пет години в ипотечния си срок, общата изплатена лихва е 74 888 долара. Ако обаче рефинансират 25-те години, действително останали върху първоначалната ипотека, общата им лихва е едва 60 736,83 долара. Те спестяват 14 124 долара от допълнителна лихва чрез рефинансиране в 25-годишен мандат за период от 30 години и все още намаляват месечното си плащане.

Рефинансиране за правилните причини

Рефинансирането на по-ниска ставка има добър финансов смисъл, но понякога получаването на най-добра ипотечна ставка кара хората да заемат повече пари за неща, от които не се нуждаят. Всичко е твърде лесно да попаднете в капана на многократно рефинансиране, което води до по-голяма ипотека, като цяло плащате повече лихви и избутвате вашата дата без ипотека далеч в бъдещето.

Преди да подпишете на пунктираната линия, за да увеличите или удължите ипотеката си, помислете за следното:

Защо рефинансирате?
Ако добавите допълнителни средства към ипотеката, за какво ще се използват парите? Има ли положителен или отрицателен ефект върху вашата нетна стойност?
Какво ще направи това за дългосрочните ви финансови цели?
Колко години това добавя към ипотеката?
Имате ли ипотека с неустойка за предварително плащане? Ако е така, колко е наказанието за рефинансиране?
Какви са крайните разходи за рефинансиране, включително всички такси за кандидатстване и установяване на такси, оценка и юридически такси?
Колко време ще отнеме да възстановите разходите си за рефинансиране на ипотека? Ще останете ли в къщата поне толкова дълго?
Изпълнете амортизационен график за текущата си ипотека и един за рефинансирана ипотека. Добавете разходите за рефинансиране на ипотека към общата лихва върху последната и сравнете с това, което сте готови да платите с обща лихва по текущия си заем. Кое е по-скъпо?

Да знаете кога, защо и как да рефинансирате дома си е от ключово значение за вземането на добро решение за подобряване на финансовото ви състояние.

1. Добри причини за рефинансиране на парични средства

Някои ситуации правя гарантирате рефинансиране с допълнителни средства, особено ако намалите общите си разходи по заеми и не удължите периода на амортизация обратно до първоначалния 15- или 30-годишен срок. Някои собственици на жилища използват средствата за обновяване и увеличаване на стойността на имотите или за подобряване на образованието си, получаване на по-добра работа и увеличаване на доходите им. Други използват рефинансиране, за да увеличат в крайна сметка нетната си стойност и да намалят изтощаващите плащания с кредитни карти, като консолидират дълг с висок лихвен процент в ипотека с по-нисък лихвен процент. Тази тактика обаче може да бъде опасна, тъй като прави необезпечен дълг, обезпечен от вашия имот, което означава, че невъзможността да го платите може да доведе до загуба на дома ви.

2. Рефинансиране и ипотечен срок

Получаването на лихва, която намалява месечното Ви плащане, като същевременно е достатъчно ниска, за да компенсира разходите за рефинансиране, е една често срещана причина за рефинансиране. Независимо дали рефинансирането ви включва изплащане или не, важно е да задържите срока на ипотека, независимо от останалото от първоначалния срок, и да избягвате увеличаването му обратно до 30 години. Колкото по-дълъг е амортизационният период или време, необходимо за изплащане на заема, толкова повече лихва ще платите и допълнителните лихвени плащания, които водят до това, могат да заличат и дори да надхвърлят спестените пари чрез рефинансиране в по-ниска лихва.

Заключителна дума

Когато се извърши правилно, рефинансирането може да спести пари на семействата при дългосрочни лихви, но рефинансирането често, без да се вземат предвид дългосрочните разходи, е скъпа грешка. Изплащането на рефинансиране за покупки от потребители, многократното връщане към 30-годишна амортизация и плащането на сериозни неустойки за предварително плащане на ипотека за рефинансиране са потенциално опасни навици за собствениците на жилища. Вместо да застрашавате финансовото си бъдеще, като рефинансирате дома си, за да плащате за скъпи играчки, спестявайте за такива покупки, като създавате краткосрочни финансови цели, които получавате нужните ви средства, без да заемате пари.

Ако подозирате, че в бъдеще може да се наложи да рефинансирате, избягвайте ипотеките с неустойки за предплащане, които добавят хиляди към цената на потенциалното рефинансиране. И ако не можете да определите поне един начин, че рефинансирането ще ви помогне да постигнете финансовите си цели, не го правете.

Как рефинансирането помогна или възпрепятства вашия финансов план?