11 начина да намалите значително данъците си като инвеститор в недвижими имоти

В допълнение към всички приспадащи се разходи, инвеститорите в недвижими имоти се ползват с много повече данъчни облекчения, отколкото типичният страничен шум позволява. В моя роден град Балтимор самоосигуряващото се лице в най-горната данъчна група е изправено пред задължение за данък върху доходите над 60%, докато най-високата ставка на данъка върху доходите за човек, живеещ в Сан Франциско, е 67% - над две трети от доходите им , Трудно е да напреднеш в живота, когато губиш 30% до 60% от доходите си от данъци.

Ако сте търсили перфектния страничен покой да спечелите пари и да намалите данъчните си задължения, ето 11 идеи да намалите данъчната си сметка чрез инвестиране в недвижими имоти.

Интересувате ли се да станете инвеститор в недвижими имоти, но не сте закупили първия си имот? Помислете Roofstock. Те са пазар на жилища за инвеститори в недвижими имоти. Те провериха имотите, за да се уверят, че са добри възможности за доходи.

Данъчноспестяващи стратегии за инвеститори в недвижими имоти

1. Собствени имоти в самостоятелно насочен IRA

Вероятно сте запознати с IRAs и Roth IRAs като отложен данък начин да инвестирате за пенсиониране. Това, което може да не знаете, е, че можете да създадете своя собствена насочена IRA и да я използвате, за да инвестирате в без данъци върху недвижими имоти.

Внимавайте: Това не е толкова просто, колкото да купувате акции в нормална IRA. Първо, трябва да наемете попечител или доверителна компания, която да администрира собствената IRA за вас. Те създават самонасочения IRA, а вие превеждате пари в него. След това можете да създадете юридическо лице, като LLC, за да купувате и притежавате инвестиционни имоти. Самоуправляващата се ИРА инвестира пари в юридическото лице като ваша избрана инвестиция.

Където стане сложно е, ако искате да финансирате инвестиционния имот, а не да го купувате в брой. Финансирането е позволено, но се предлага с някои важни предупреждения. Заемът трябва да бъде „без регрес“, което означава, че кредитополучателят не може да бъде индивидуално отговорен, което много кредитори не позволяват. Освен това само нефинансираната част от покупката е защитена от данъци от ИРА. И, разбира се, важат нормалните правила на IRA: Не можете да изтеглите пари преди навършване на 59,5 години и трябва да започнете да тегляте на възраст 70,5.

Ако се интересувате от инвестиране в недвижими имоти чрез самостоятелно насочен IRA, започнете с проучване на попечителите и говорете с тях за процеса и техните такси. Вижте Rocket Dollar, но не забравяйте да си направите домашното и да разберете процеса напълно, преди да се ангажирате с пазител.

2. Задържайте имоти повече от година

Когато притежавате нещо за по-малко от година и го продавате с печалба, тази печалба се облага с обичайната ставка на данъка върху дохода. Това се отнася за обръщане на недвижими имоти, възстановяване и продажба на реколта автомобили, ежедневна търговия, антикварно обръщане - всичко, което включва закупуване на ниска цена и продажба на високи.

Ако прехвърлите повече от един или два имота за една година, рискувате IRS да ви класифицира като самостоятелен „дилър“ и да подлагате на печалбите си да удвоят данъците по FICA (повече за това наскоро).

Една от възможностите да се избегне това е да притежавате имоти за по-дълго от една година преди продажбата. Това отменя риска да бъдете класифицирани като дилър и прехвърля печалбите ви от облагане като нормален доход до облагане с данък като печалба от капитал. За повечето американци печалбите от капитал се облагат с 15% - значително по-ниски от нормалните ставки на данъка върху доходите на повечето американци.

Ако обърнете къщи, помислете за наемането им за едногодишен срок на лизинг, преди да ги продадете. Понижавате данъчната си ставка, печелите паричен поток и дори може да се възползвате от поскъпване и по-висока продажна цена.

Ето още няколко съвета за намаляване на процента на вашите капиталови печалби от инвестиции в недвижими имоти, заедно с допълнителни подробности за това кой се класира като дилър.

3. Избягвайте да плащате двойни данъци FICA

Както бе споменато по-горе, ако IRS ви класифицира като дилър, а не като инвеститор, вие се считате за самостоятелно заети лица и дължите двойни данъци FICA.

Данъците на FICA са данъци върху заетостта, предназначени за финансиране на социалното осигуряване и Medicare. Те са разделени между работодатели и служители, като всяка страна плаща 7,65%. Ако сте самостоятелно заети лица, дължите и двете, за общо 15,3% в допълнение към вашите федерални, щатски и местни данъци.

Всеки, който обърне къщите, трябва да изготви стратегия, за да избегне класификацията на дилърите от IRS и по този начин да избегне този допълнителен данък от 15,3%. Един от начините да се избегне статута на дилър е да се демонстрира „инвестиционно намерение“ за печалбите от всяка продажба. С други думи, изградете случай, в който не продавате имоти като част от редовната си бизнес практика, а да генерирате капитал за други инвестиционни проекти. Тези други инвестиционни проекти могат да включват плащане за подобрения на друг имот или извършване на авансово плащане върху дългосрочен инвестиционен имот под наем.

Друга стратегия е да се избягва бизнес чрез едночленно LLC, което обикновено не се взема предвид за данъчни цели. Вместо това можете да създадете юридическо лице като партньорство LLC или S-corp, което променя начина на облагане на инвеститорите.

Говорете с експерт-счетоводител с много опит в работата с инвеститори в недвижими имоти, ако планирате да обръщате повече от няколко имота всяка година. Подобно на много други елементи на данъчния код, и този има някои сиви зони, така че трябва да можете да направите убедителен случай за статут на недилър, ако IRS ви предизвика.

4. Живейте в имота две години

Някога мислили ли сте да правите флип на живо? Влизате и с течение на времето правите подобрения и надстройки. Ако живеете в имота от най-малко две години, първите 250 000 долара от печалби от капитал са необлагаеми за сингли. За женените двойки лимитът е пълните 500 000 долара.

Разбира се, може да не искате да живеете в постоянна работна зона или да се движите на всеки две години, но ако обичате подобряването на дома и калайджията около къщата, това може да бъде забавен начин да печелите пари без данъци.

5. Отлагайте данъците с обмяна 1031

Съгласно раздел 1031 от данъчния кодекс „размяна на подобен вид“ позволява на собствениците на имоти да отлагат плащането на данъци за неопределено време, като купуват подобен имот с постъпленията си.

Това работи така: Кажете, че купувате имот за 100 000 долара, харчите още 20 000 долара за подобрения и го продавате за 150 000 долара за печалба от 30 000 долара. Можете да джобте тези 30 000 долара и да го издуете по време на хранене или закупуване на нова кола, за да покажете колко сте успешни. След това ще платите данък върху дохода върху него, оставяйки ви 15 000 или 20 000 долара нетни приходи, които да покажете за вашите усилия, а не 30 000 долара.

Или бихте могли да го инвестирате в друг имот и да не плащате данъци върху него - поне засега.

Кажете, че вземате тези 30 000 долара и го използвате като авансово плащане за имот на 200 000 долара, а не за имот от 100 000 долара. В тази следваща сделка инвестирате 50 000 долара в подобрения и продавате имота с печалба от 60 000 долара. Сега имате 60 000 долара печалба. Отново можете да похарчите тези пари или да ги реинвестирате, като използвате друга размяна 1031. Може би този следващ път, когато купите имот за 400 000 долара с него, имот под наем с четири единици, който ви осигурява 1200 долара месечно в паричен поток.

Ако продадете този имот, отново ще трябва да изберете между плащането на данъци върху печалбата или извършването на друга размяна 1031. Никой не казва, че трябва да продавате; бихте могли да го запазите завинаги и да се насладите на допълнителния доход от наем.

6. Направете разсрочка

Кажете, че продавате имот с печалба от 50 000 долара. По някаква причина не искате да правите размяна 1031, за да купите веднага нов имот. Ако подадете данъчната си декларация с допълнителни 50 000 долара подлежащ на облагане доход за една година, можете да очаквате да платите някои сериозни данъци върху нея, което може да ви накара да вкарате в по-висока данъчна група.

Като алтернатива можете да разпределите печалбата в продължение на много години, като предлагате финансиране от продавача. В годината, в която продавате имота, трябва да плащате само данъци върху дохода върху каквото и да е първоначално плащане и главница, която купувачът ви плаща. С течение на времето те постепенно изплащат остатъка, който ви дължат, месец по месец и година по година. За да направите нещата още по-добри, получавате такса от купувача.

Рискът, разбира се, е, че те са по подразбиране и трябва да се възползвате от имота. Не влизайте леко на разпродажба и се уверете, че сте квалифицирали добре купувача. Една от възможностите е да започнете със споразумение за покупко-продажба на лизинг, при което купувачът започва като наемател, като част от наема всеки месец се насочва към авансовото им плащане. След определено салдо за авансови плащания можете след това да прехвърлите имота на наемателя-купувач и да подпишете ипотечна бележка и залог.

7. Увеличете максимално своите удръжки

Едно от предимствата на инвестирането в недвижими имоти е, че всеки реален разход, както и някои хартиени разходи, се облагат с данъци.

Можете да извадите:

• Ипотечна лихва
• Застраховка
• Данък сгради
• Разходи за поддръжка
• Такси за управление на имоти
• Разходи за реклама
• Софтуер, инструменти или други разходи за поддръжка на недвижими имоти
• Юридически такси
• Заключителни разходи като заглавна компания и такси за заеми
• Разходи за домашен офис
• Пътни и километражни разходи
• Приспадане чрез преминаване (повече за това скоро)
• Амортизация (повече за това скоро)

Най-добрата част? Все още можете да вземете стандартното приспадане. Повечето от тях не изискват от вас да уточнявате отчисленията си; те просто намаляват размера на общия облагаем доход във вашия списък Е или списък С.

Направете домашната си работа за точно какви удръжки можете да претендирате, за да намалите данъчната си сметка и както винаги, говорете със счетоводител, за да обсъдите всякакви сиви зони.

8. Възползвайте се от 20% пропускане приспадане

Законът за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. включваше интригуващ данъчен залог за собствениците на малък бизнес, включително инвеститорите в недвижими имоти.

На най-просто ниво, той позволява на собствениците на малък бизнес да приспадат допълнителни 20% от нетния си бизнес доход. Разбира се, нищо не е просто с IRS. Разрешеното приспадане е по-малкото от:

1. Вашият „комбиниран доход от бизнес“
2. 20% от превишението на облагаемия доход над сумата от всяка нетна печалба от капитал

Какво точно представлява „комбиниран доход от квалифициран бизнес“? За някои видове предприятия съществуват ограничения на доходите: 315 000 долара за женени двойки и 157 500 долара за самотни файлове. Можете да прочетете пълното определение на IRS за „квалифициран бизнес доход“ или да си спестите мигрената и да говорите със своя счетоводител за това.

Въпреки че остава непроверено и не напълно ясно от IRS, с остър счетоводител, вие трябва да можете да приспаднете допълнителни 20% от недвижимите си имоти, инвестиращи бизнес приходи от облагаемия ви доход.

9. Амортизирайте вашите имоти

Друг хартиен разход, който инвеститорите в недвижими имоти могат да се възползват, е амортизацията. IRS определя живота на жилищна сграда на 27,5 години, така че собствениците на имоти могат да отчисляват 1 / 27,5 от стойността на сградата си всяка година за първите 27,5 години, които притежават имота.

Например, кажете, че купувате имот за 150 000 долара, като земята се оценява на 50 000 долара, а сградата на стойност 100 000 долара. Всяка година за следващите 27,5 години можете да приспадате 3 366 долара за амортизация: 100 000 ÷ 27,5 долара = 3 366 долара.

Можете също да амортизирате подобрения на капитала в имота. Например, ако инсталирате нов покрив за 8 000 долара, тези 8 000 долара също могат да бъдат амортизирани за 27,5 години.

Това е добрата новина. Лошата новина е, че когато продавате имота, ще дължите данъци за „възстановяване на амортизация“ върху всички печалби, които преди сте избягвали да плащате данъци чрез амортизация. Разбира се, ако никога не продавате, никога не дължите тези данъци.

10. Реализирайте оценката чрез заеми, а не с продажба

Имотът, който сте закупили по-горе, за 150 000 долара се оценява с течение на времето и след няколко години ще изградите някакъв капитал в него.

Бихте могли да го продадете и да платите данъци върху печалбата от капитала върху този собствен капитал, или бихте могли да вземете назаем срещу имота и да не плащате никакви данъци върху парите си в ръка. Всъщност ще трябва да приспаднете разходите за заем, както разходите за затваряне, така и лихвите по ипотеката.

С течение на времето наемателите ви изплащат заема вместо вас. Можете да запазите имота, който, надяваме се, продължава да ви оценява, и наемите се увеличават с времето, дори когато ипотечното ви плащане остава фиксирано.

И когато заемът се изплаща, познайте какво? Можете да се обърнете и да вземете повече пари срещу вашия имот!

11. Умирайте, притежаващи вашите имоти

Ако умрете, притежавайки недвижими имоти, първоначалната основа (цена на придобиване) изчезва, а вашите наследници не плащат капиталови печалби.

За да продължите примера по-горе, първоначалната ви основа за имота е била $ 150 000. Да кажем, че за 30 години той оценява до 900 000 долара. Ако продадете имота, можете да очаквате да дължите данъци върху вашата капиталова печалба от 750 000 долара.

Или можете да продължите да държите джоба на наема всеки месец и никога да не го продавате. Ако искате да изтеглите пари, можете да вземете назаем срещу него, както е посочено по-горе, или можете да го оставите необременен и да спечелите толкова повече паричен поток от него.

Когато умрете, имотът преминава към вашите наследници като част от вашето имение. Те могат да дължат данъци върху имотите върху него, но само ако сте умрели богати; първите 11,18 милиона долара от вашето имение са без данъци. В противен случай те получават продажбата на имота и запазват постъпленията без данъци.

Заключителна дума

Ако искате да спечелите в играта на богатството, трябва да знаете правилата. И никъде не е толкова по-ясно, отколкото да научите как да намалите данъците си върху доходите.

Научете как да се възползвате от данъчните предимства, предоставени на собствениците на недвижими имоти. През целия си живот те могат да ви спестят стотици хиляди долари или повече и да ви помогнат да насочите повече от парите си към изграждане на богатство.

Кои са любимите ви тактики за намаляване на данъците?