Съвети за получаване на одобрение за ипотека и квалификация за по-ниска ставка

Най-належащата тревога според анкетираните от проучването е цената за притежаване на дом. Около 54% от всички анкетирани казват, че домовете са твърде скъпи в момента, докато 30% са предпазливи от дълговите натоварвания, свързани със собствеността на жилища.

Но и други притеснения претеглят. Около 43% от анкетираните посочват, че са били отхвърлени за жилищен кредит в някакъв момент от миналото, като повече от половината посочват лошия или недостатъчен кредит като вероятния виновник. Повече от половината - съответно 56% и 54% - заявиха, че активно работят за подобряване на кредита си или забавят покупката, за да издържат за по-добър лихвен процент.

Може да ви хареса също: Вие сте част от хилядолетната кохорта? Ако все още не сте се замислили сериозно за подготовката за пенсиониране, сега е моментът да го направите. Вижте нашия задълбочен пост относно шестте принципа, които трябва да ръководят инвестиционните стратегии на хилядолетията.

Защо вашите ипотечни лихвени въпроси са от значение

Потенциалните купувачи, които се държат за по-добри лихвени проценти, са върху нещо. Дори малките промени в лихвения процент могат драматично да променят финансовото смятане на собствеността на жилища.

Не ми вярвате? Играйте с този калкулатор за рефинансиране на ипотечни кредити на Bankrate. Ето упрощен сценарий за uber:

Текущо месечно плащане: 1000 долара
Сума, оставена върху ипотека: 200 000 долара
Оставено време за ипотека: 29 години
Текуща скорост: 4,5% ГПР
Нова тарифа: 3,5% ГПР
Ново месечно плащане: $ 915,66
Месечни спестявания: $ 84,34
Общо спестяване на лихва: $ 29 349,59

На пръв поглед малко намаление на лихвения процент от 4,5% годишно на 3,5% годишно, беше достатъчно, за да намали тази лихва за $ 200 000 за лихвата през целия живот с близо 30 000 долара и да намали месечното плащане на хипотетичния кредитополучател с около 84 долара.

А сега си представете какво бихте могли да спестите със сравнимо намаление на лихвения процент при по-голям заем или по-голямо намаление на лихвения процент за заем със сравнителен размер. Това е силата на основния кредитен рейтинг - и мощен аргумент в полза на чакането да купите, докато кредитната ви къща не е в ред.

Може да ви хареса също: Знаете ли какво да очаквате от процеса на закупуване на дома? Когато бях купувач за първи път, сигурно не го направих. За задълбочен поглед върху този най-важен период между деня, в който сте направили първата си оферта, и деня, в който най-накрая се преместите в новия си дом, вижте нашия пост за затваряне на къща.

Съвети за получаване на одобрение за ипотека и квалификация за по-ниска ставка

В останалата част от тази публикация очертавам няколко прости съвета за бъдещите купувачи на дома, които искат да направят две неща:

Получете одобрение за ипотечен кредит
Понижете ефективния си лихвен процент или общото плащане през целия срок на кредита

Двете не се изключват взаимно. Някои от същите съвети, които можете да използвате, за да одобрите заявлението си за кредит, може да помогнат за намаляване на лихвата. Все пак, ако трябва да се направи разлика, ще поясня към кой приоритет се прилага всеки съвет.

Първи неща първо: да поставите най-добрия крак напред.

Изгори си финансовия профил

Кредитните служители са достатъчно хубав куп, но не са ваши приятели. Те всъщност не те познават. Интересите им лежат на техните работодатели - заемодатели - и само косвено съвпадат с тези на вашето семейство.

За да отговаряте на условията за ипотека, наистина помага да имате W-2 работа. Не е невъзможно да се класирате за ипотека като фрийлансър или едноличен собственик, но ще трябва да прескочите още обръчи. Ако сте на свободна практика, най-вероятно вашият кредитор ще иска да види доходите ви през последните две години, за да изчисли месечните си приходи.

Нестабилните приходи могат да усложнят финансовата ви картина, като ви изглеждат по-рисковани на хартия, отколкото в действителност. Двойките, които са слели своите финанси и имат поне един служител на W-2 на пълен работен ден, са по-добре позиционирани от единичните фрийлансъри без редовни източници на допълнителен доход. Колкото по-стабилна е вашата трудова история, толкова по-добре.

И в двата случая ще трябва да съберете достатъчно финансова документация, показваща всички значими източници на доход, като се върнете толкова назад, колкото се изисква от вашия заемодател: плащате мъничета, 1099s, брокерски извлечения и банкови сметки, публична помощ и записи на всякакъв друг доход ще докладвате на IRS.

Като общо правило, ще искате да сбъркате от страна на всеобхватността. Включете поне един месец мъничета за заплащане, две години записи за проверка на заплатите (включително бонус и комисионни приходи), последните си две данъчни декларации, отчети за печалби / загуби (ако притежавате бизнес), два месеца отчети за банкови и посреднически сметки, и два месеца извлечения за пенсионна сметка (ако е приложимо).

Вземете се уютно с кредита си

Получете поне един кредитен отчет, преди да започнете процеса на кандидатстване. Имате право на един безплатен кредитен отчет годишно от всеки от трите основни бюра за отчитане на потребителски кредити: Experian, Equifax и TransUnion. Проверете уебсайта на FTC или посетете godišcreditreport.com за повече подробности.

След като имате кредитния си отчет, го проучете внимателно. Потърсете грешки и пропуски, които могат да повлияят отрицателно на кредита ви, като заеми, за които не сте кандидатствали (потенциален признак за кражба на самоличност) или нарушения, докладвани при грешка. Запознайте се и с вашите негативи: съдебни решения, обезпечителни права, минали фалити, отчетени нарушения и т.н. Шансовете са добри, че ще сте наясно с повечето, но винаги има шанс да намерите легитимна черна маркировка, която да не е прекрачила вашия радарен екран.

Преди и по време на процесите на кандидатстване и подписване, избягвайте финансови ходове, които биха могли да увеличат кредита ви. Те включват кандидатстване за нови заеми или кредитни линии (включително кредитни карти) или извършване на големи покупки на кредит, което може да повлияе на съотношението ви дълг / доход (повече за това по-долу).

Работете за намаляване на съотношението на дълга към дохода

Съотношението на дълга към дохода е основен компонент от кредитния ви рейтинг - и важен фактор за определяне на квалификацията и процента на вашия ипотечен кредит.

Намаляването на съотношението на дълга към приходите, разбира се, не е еднодневен процес. Стартирайте го възможно най-рано, дори преди да сте готови да започнете активно да търсите следващия си дом. С течение на времето това може да увеличи кредитния ви рейтинг, което ви прави по-привлекателни за бъдещите кредитори.

Кредиторите вземат и съотношение дълг / доход в директна сметка. По-малките кредитори обикновено намаляват бъдещите кредитополучатели с 43% дълг към доходите, включително Бюрото за финансова защита на потребителите. По-големите кредитори могат да приемат по-високи съотношения на дълга към дохода - с цената на по-висок лихвен процент. За да получите дълговете си под контрол, се концентрирайте първо върху изплащането на най-големите си дългове, след което се върнете към по-малките неща.

Може да ви хареса също: Не сте сигурни за най-ефективния начин да изплатите дълговете си? Вижте нашето сравнение на три популярни метода за изплащане на дълга: дълги снежинки, лавини и снежна топка.

Вземете курс за домашни купувачи

Не сте напълно уверени в способността си да се ориентирате в коварните води на жилищния пазар? Пробвайте курс за домашни купувачи.

Много общински правителства, съседни съвети и организации с нестопанска цел предлагат курсове за първи път и връщащи се вкъщи. Ако не можете да намерите никой, който да се приведе в съответствие с графика ви или да се проведе достатъчно близо, за да присъствате лично, потърсете онлайн курсове или хибриди. Спонсорираният от града курс, който посетих в Минеаполис, беше в основата на преглед на много по-обширна колекция от образователни ресурси, достъпна онлайн. Всичко казано, отне около три часа от времето ми: 90 минути една вечер и още 90 минути у дома.

Курсовете за домашни купувачи не са гарантирани да намалят разходите ви за собственост, предупреждава Рос, но със сигурност могат да повишат доверието ви по време на процеса на покупка и да помогнат за облекчаване на финансовата тежест. И повечето изчерпателни курсове включват съвети за намаляване на лихвите и месечните плащания. Обръщането на внимание би могло да се изплати.

Източник Множество цитати

Преди да се потопите в процеса на закупуване на жилища, използвайте поне един онлайн агрегатор, за да извлечете оферти за ипотечен кредит от множество кредитори.

Google „вземете оферта за ипотека“ и ще видите колко агрегатори - да не говорим за кредиторите - са там. Аз лично съм фен на Realtor.com, но няма значение кой от тях използвате. Не забравяйте, че нямате задължение да предприемате никакви действия по вашата оферта. Тази стъпка е само с информационна цел, а самите цитати са необвързващи. Едва след като решите да продължите напред и започнете процеса на подписване с конкретен заемодател, ще получите официално предложение.

Получаването на предварителен цитат е доста просто. Ще трябва да отговорите на основни въпроси относно:

Твоето местоположение
Предвиденото използване на дома, който купувате (основно жилище, втори дом и т.н.)
Типът къща (еднофамилен дом, дуплекс, етажна собственост)
Вашият доход (и способност да предоставите доказателство за доходите)
Вашето предишно преживяване вкъщи
Желаната ви структура на заема (фиксирана или регулируема лихва)
Желаният ви срок на заема (най-често 15 или 30 години)
Вашият ценови диапазон
Вашият кредитен профил

В някои случаи ще получите предварителна оферта почти веднага. В други ще трябва да предоставите вашата информация за контакт и да изчакате кредиторът да продължи. Повторете според нуждите и скоро ще имате доста добро усещане за диапазона на скоростта, в който ще паднете. Това е направо оттам: Изберете измежду заеми с най-ниски лихви - или, ако паричният поток е проблем, структурира най-благоприятните за по-ниски месечни плащания.

Използвайте множество брокери

Издирването на няколко предварителни оферти е лесно. Попадането в плевелите с множество брокери е по-сложно и отнема много време. Не е изненада, че много купувачи на дома не го правят. Но това е страхотна стратегия - и вероятно ще се изплати финансово, защото по същество играете двама (или повече) комисионни, гладни за комисионна, един от друг.

На свободна цена Вашите преговори

Нямате нужда от брокер, който да преговаря от ваше име, особено в долния край на жилищния пазар.

Ако сте готови да вършите работата с краката самостоятелно, свържете се с кредиторите, предлагащи най-добрите цени и условия (предлагани чрез Realtor.com или друг агрегатор) и вижте дали те са готови да помръднат. Бъдете прозрачни по отношение на офертите на техните конкуренти. Ако наистина искат вашия бизнес, те ще преговарят - особено на по-бавните пазари, когато наистина могат да използват бизнеса.

Помислете за по-кратък срок на заема

По-краткият срок на заема може драстично да намали разходите ви за дългосрочно собственост. Недостатъкът: по-краткосрочните заеми неизменно изискват по-високи месечни плащания. Преминаването от 30-годишна към 15-годишна ипотека може да намали заглавната ви лихва с около 0,5%, спестявайки хиляди през живота на заема.

Излишно е да казвам, че това е фантастична новина за дългосрочното ви финансово здраве. Всеки долар, който не плащате с лихва, е долар, който можете да спестите за пенсиониране или да върнете обратно в дома си чрез проекти за подобряване на собствения капитал.

Професионален съвет: Не всички проекти за подобряване на дома увеличават справедливостта. Някои са активно пагубни. Нашият пост за проекти за подобряване на дома, които намаляват стойността на препродажбата, подчертава скъпоструващите „подобрения“, които е малко вероятно да си платят.

Вижте заемите от FHA

Ако имате ограничени спестявания и скромен доход, може да отнемете години, за да спестите за авансовото си плащане. Купувачите в обувките ви често избират FHA заеми, които позволяват по-малки авансови плащания - едва 3,5%. Заемите от FHA също имат по-губи стандарти за подписване от конвенционалните заеми. Това е добра новина, ако вашият кредит не е там, където бихте искали да бъде, но не се интересувате от чакащи месеци или години, за да достигнете статуса на основния кредитополучател..

Най-важното е заемите от FHA мога имате по-ниски лихви от конвенционалните заеми, въпреки че вашият процент ще зависи от вашия кредитен рейтинг и други фактори, специфични за вашата ситуация.

От друга страна, заемите от FHA командват огромни ипотечни премии в две фази: авансово и продължава за живота на заема. За разлика от тях, премиите за ипотечни кредити за конвенционални заеми автоматично се прекратяват при 78% LTV. При всички останали равни, тази текуща тежест може да повиши месечните плащания на вашия FHA заем над планираните месечни плащания по съответния конвенционален заем, като навреди на обосновката на кредита на FHA. Преди да се спрете на заем от FHA, смажете числата - или попитайте кредитора си за насоки.

Увеличете авансовото си плащане

Когато става въпрос за авансови плащания, по-големите обикновено са по-добри - поне за купувачите, фокусирани върху оценката на най-ниския възможен лихвен процент.

Това не е само защото непременно ще трябва да заемате повече, за да компенсирате по-малкия си авансово плащане. За кредиторите размерът на авансовите плащания е обратно свързан с риска по подразбиране: по-големите авансови плащания означават по-малък риск. Кредиторите компенсират този риск с по-високи лихви (и ипотечна застраховка). Увеличаването на авансовото плащане от 10% на 20% би могло да намали вашият процент с 1% до 2%, което вероятно ще спести десетки хиляди лихва през целия период на заема.

Когато парите са малко, увеличаването на авансовото плащане е по-лесно, отколкото да се направи. Програмите за подпомагане на плащания за плащане с помощта на правителството и с нестопанска цел могат да помогнат - ако отговаряте на изискванията. Почти сигурно има програма, която работи във вашия район. Бързо търсене в Google може да потвърди.

Много програми за подпомагане на авансови плащания предлагат безвъзмездни средства, които не се нуждаят от възстановяване. С други думи, те няма да увеличат лихвения процент или общите ви разходи за собственост. Други предлагат безлихвени заеми, които увеличават разходите за собственост на жилището, но не и вашата лихва. Първо се консултирайте с държавните и общинските власти за жилищно настаняване, след което потърсете местни жилищни организации с нестопанска цел.

Повечето програми за подпомагане на авансовите плащания са тествани със средства, което означава, че няма да се класирате, ако доходите ви са твърде високи. Други са ограничени до специфични групи купувачи, като ветерани и купувачи за първи път.

Дори ако технически можете да си позволите по-високо авансово плащане, ще се наложи да разгледате тези програми. Просто не е разумно да завиете всеки последен течен цент при затварянето. Имате нужда от нещо, останало за вашия спешен фонд и краткосрочни лични спестявания.

Може да ви хареса също: Действителен ли сте или уволнен с чест от въоръжените сили? Може да се класирате за заем от VA, специален вид ипотека, запазена за обслужващите членове и техните близки семейства. В нашата публикация за кредити за жилища в VA има подробности.

Платете за точки с отстъпки

Плащането на точки за отстъпка от ипотека е известно като „изкупуване на процента“. Това е фантастична стратегия за купувачи с достатъчно парични възглавници.

Точките за отстъпки са такси, дължими на вашия кредитор при затваряне. Те се наричат „точки“, тъй като всяка от тях съответства на 1% - една процентна точка - от общата стойност на кредита. При ипотека от 200 000 долара, една отстъпка струва 2000 долара.

Вместо да внесете тези пари в авансовото си плащане, можете да ги използвате, за да намалите лихвения процент. В зависимост от лихвения процент, срока и размера на заема, плащането на точки може да намали дългосрочните му разходи далеч повече от съответното увеличение на авансовото плащане.

Като цяло всяка точка намалява лихвения процент по кредита с 0,25%, но тази сума може да варира според кредитора. Обикновено е възможно да плащате за половин и четвърт точки, които намаляват вашите проценти съответно с 0,125% и 0,0625%.

Плащането на точки има смисъл само за купувачите, които планират да останат в домовете си няколко години. Преди да изберете да платите за точки, ще трябва да изчислите своята точка на безработица, като разделите общата си цена на точките с очакваните месечни спестявания от плащания. Този коефициент на изчисление представлява броя месеци, които ще ви трябват, за да останете в дома, за да компенсирате вашите разходи чрез спестени лихви. Очаквайте периодът на безработица да бъде поне пет години в бъдеще.

Заключителна дума

Както видяхме, дори една малка отрицателна промяна в лихвения процент на кредита може значително да подобри финансовата ви картина към по-добро. Добре си заслужава да спазвате описаните тук съвети и да следвате по-ниска ставка, стига да не се налага да правите други компромиси, които могат да повишат дългосрочните ви разходи за собственост.

Но също така е важно да не разглеждате процеса на кандидатстване за ипотечен кредит. Купуването на дом е маратон, а не спринт. Ще трябва да се притеснявате за много повече от само вашия лихвен процент от най-високия ред: поръчка на щателна проверка на дома, осигуряване на застраховка за собственост, изчисляване на разходите за закриване и други.

Когато купувачите на жилища не успеят изцяло да отчетат всички тези предстоящи и текущи разходи, е по-вероятно да възникнат проблеми по линия, така че уверете се, че апетитът ви за покупка у дома не е по-голям от вашия портфейл. Ако и когато вашите ресурси и капацитет за заем позволяват, винаги можете да го увеличите.

Кандидатствате за ипотека? Какво правите, за да гарантирате, че кандидатурата ви преминава и ще получите възможно най-ниската тарифа?