5 начина да изтеглите собствен капитал от дома си HELOC, заеми, рефинансиране и други

И нека бъдем честни, понякога собствениците на жилища се оказват необвързани с пари, но богати на собствен капитал.

Ако обмисляте да изтеглите капитала от дома си, ето пет начина да го направите, както и ползите и недостатъците на всеки. Просто внимавайте да не се преувеличите финансово. Капиталът не може да бъде реализиран, докато не продадете; всичко, което можете да направите преди това, е да вземете дълг срещу него.

Как да изтеглите капитала от дома си

Целият вътрешен дълг има няколко общи неща. Първо, повечето дългове по домовете отчитат историята на плащанията ви на кредитните бюра; изключенията включват обратни ипотеки и понякога завишени заеми под наем. Ако сте пропуснали плащане или по подразбиране изцяло, очаквайте това да повлияе на кредитния ви рейтинг.

По подобен начин, ако нямате задължения за обезпечени пред дома ви обезпечения, заемодателят може да ви възпрепятства. Въпреки че имате на разположение няколко възможности за спиране на възбрана, рискът да загубите дома си е реален.

И накрая, можете да приспадате разходите за лихви по дългове, обезпечени по домовете, но само ако дефинирате своите удръжки. Ако не го направите, това не е особено полезно. Преди да се потопите в петте варианта да изтеглите капитала от дома си, уверете се, че разбирате тези прилики.

1. Рефинансиране на парични средства

Ако имате дом на стойност 300 000 долара и дължите само 150 000 долара, можете да рефинансирате ипотеката си и да изтеглите повече пари. Разбира се, това идва с цената на по-високите плащания за жилища и рестартирането на амортизацията на заема от нулата (повече за това скоро).

Плюсове на рефинансиране

Рефинансирането на вашата ипотека идва с няколко предимства. Първо, можете да заемате пари с фиксирана лихва, което означава предвидими ипотечни плащания. Вашите главници и лихвени плащания никога не се увеличават; само данъците върху имота или застрахователните премии за собственици на жилища могат да доведат до повишаване на месечното Ви плащане.

Друго предимство е, че заемодателите обикновено таксуват по-ниски лихвени проценти за рефинансиране в сравнение с други видове заеми от този списък. Това е така, защото те заемат първа залогова позиция с рефинансиране, което означава, че дългът им получава първи приоритет в случай на неизпълнение и възбрана.

И накрая, рефинансирането ви позволява да изтеглите по-високо съотношение заем / стойност (LTV) от останалите опции в този списък по същата причина. Кредитор в първа задържателна позиция може да заеме по-висок процент от стойността на имота, знаейки, че първо им се изплаща.

Професионален съвет: Ако обмисляте да рефинансирате дома си, разгледайте LendingTree. Той предоставя оферти от много кредитори, за да можете да сте сигурни, че получавате възможно най-ниските цени.

Минуси за рефинансиране

Рефинансирането на ипотеката рестартира амортизацията ви от нулата, което отпуска заем. Това трябва да изпрати червен флаг за вас като заемател.

Кредиторите използват изчисление, наречено „проста амортизация на лихвите“, за да определят колко от всяко месечно плащане отива към лихвата и колко струва към изплащане на основния ви баланс. В началото на срока на заема почти всяко плащане отива за лихви, а не за главница. С течение на времето това съотношение се променя, докато в самия край на срока на вашия заем почти всички плащания отиват към изплащане на основния си баланс.

Но ето това: Промяната в това съотношение следва експоненциална крива и най-вече се случва в самия край на вашия заем. При 30-годишна ипотека по-голямата част от баланса ви може да бъде изплатен само през последните няколко години. Така кредиторите обичат да рефинансират по-стари кредити, защото те могат да рестартират часовника за амортизация и да събират високи лихви от всяко месечно плащане.

Рефинансирането също рестартира отброяването на срока на вашия заем. Ако сте били 20 години на 30-годишна ипотека и рефинансирате за още 30-годишна ипотека, преминавате от 10 години заем до заемане на още 30 години.

Този фиксиран лихвен процент и плащането също са с недостатък: ипотечните кредити не са гъвкави. Вземате назаем фиксирана сума с фиксиран период на изплащане, край на дискусията.

Ако мислите за рефинансиране за консолидиране на дълга по кредитни карти, помислете упорито. Неизпълнението на вашите кредитни карти означава преценка; неизпълнение на вашата ипотека означава възбрана.

И накрая, рефинансирането идва с изцяло нов набор от разходи за затваряне. Между такси за заеми, такси за собственост, такси за оценка и други, подгответе се да харчите хиляди долари такси.

Долния ред

Рефинансирането на вашата ипотека, за да изтеглите пари, понякога може да има смисъл - например, ако имате FHA ипотека и искате да рефинансирате конвенционална ипотека, за да премахнете ипотечната застрахователна премия.

Преди да рефинансирате, прочетете този по-подробен отговор на въпроса „Трябва ли да рефинансирам ипотеката си?“

2. Втори ипотечен заем / собствен капитал

Ако вече имате ипотека и искате да вземете повече пари срещу дома си, никой не казва, че трябва да изплатите съществуващата си ипотека. Единият вариант е взимането на втора ипотека, известна също като заем за дялов капитал. Подобно на рефинансирането на първоначалната ви ипотека, можете да използвате LendingTree за да получите най-добрите проценти по заем от собствен капитал.

Технически погледнато, двата термина не означават точно едно и също нещо. Заем за собствен капитал е всеки нов ипотечен кредит, който вземате като съществуващ собственик на жилище. Ако притежавате жилището си безплатно и ясно, можете да вземете заем от собствен капитал, който би имал първо място на залог, а не като втора ипотека. Но като цяло обсъждането термините често се използват взаимозаменяемо.

Плюсове на заемите за собствен капитал

Едно ясно предимство на втората ипотека е, че не е необходимо да рестартирате амортизационния график от нулата на първата си ипотека. В горния пример, кредитополучателят е останал само 10 години на ипотеката си, така че рестартирането на целия заем би дошло с огромен недостатък. Но с втора ипотека, те просто могат да вземат това, от което се нуждаят, като нов допълнителен заем.

Таксите за заеми могат да бъдат по-ниски за втора ипотека от рефинансиране. Кредиторите често начисляват авансови такси, наречени „точки“, като 1 точка е равна на 1% от сумата на заема. При ипотека от 30 000 долара 1 точка е само 300 долара, докато 1 точка при рефинансиране от 300 000 долара е 3 000 долара.

Вторите ипотечни кредити, обезпечени срещу дома ви, обикновено предлагат по-ниски лихви от необезпечени лични заеми. Разбира се, този по-нисък лихвен процент може да бъде обезсилен от по-високите разходи за извършване на право на собственост, записване на документи за задържане и други изисквания за закриване на жилищна ипотека.

Недостатъци на заемите за собствен капитал

Вторите ипотечни кредити почти винаги включват по-високи лихви от рефинансирането, тъй като заемодателят трябва да заеме второ право на залог зад първия ипотечен кредитор..

Кредитите за собствен капитал, както и другите видове ипотеки, също са нестабилни. Това ги прави полезни само като еднократна инфузия на пари - и скъпа при това.

И както споменахме по-горе, разходите за затваряне са скъпи. Колкото и малка да е сумата на вашия заем, все пак трябва да плащате за заглавие, записване на такси, оценки и фиксирани „боклучни такси“, начислени от кредитора.

Долния ред

Ако имате еднократна парична нужда, като например плащане за обновяване на дома, вторите ипотеки могат да имат смисъл. По-специално собствениците на жилища могат да ги използват като опция, когато имат евтина, изгодна първа ипотека на място, която не искат да губят.

Но внимавайте за високите разходи за затваряне и погледнете общата цена на заема, включително всички разходи за затваряне и лихви по време на заем в сравнение със сумата на паричните средства, които искате да заемете. Никой не иска да плати 60 000 долара лихва и такси, за да заеме 25 000 долара.

3. Кредитна линия на собствения собствен капитал (HELOC)

Кредитна линия на собствен капитал (HELOC) чрез компания като Figure.com е далеч по-гъвкав вариант за усвояване на собствения капитал, без да взема назаем за еднократна ипотека.

Както подсказва името, HELOC е въртяща се кредитна линия като обезпечена кредитна карта. Но вместо да бъде обезпечен с паричен депозит, той е обезпечен срещу дома ви. Максималният комбиниран LTV за HELOCs обикновено попада в обхвата от 75% до 85%. Например, за дом с ипотека от 150 000 долара, която струва 300 000 долара, вместо да рефинансирате или да вземете втора ипотека, можете да вземете HELOC с кредитен лимит от 100 000 долара.

За първоначалния период на теглене от пет до 10 години можете да изтеглите пари срещу кредитната линия и да изплащате баланса си както искате. Единствените плащания, които правите всеки месец, са само за лихви.

След периода на теглене идва периодът на погасяване, когато кредитната линия се затваря и трябва да извършвате месечни плащания, за да изплатите баланса си. Периодите на изплащане обикновено траят от 10 до 20 години.

Плюсове на HELOC

Красотата на HELOCs е тяхната гъвкавост. Възможно е никога да не се налага да ги използвате или можете да ги използвате само от време на време, за да платите за подобряване на дома, преди бързо да погасите баланса. Можете също така да ги увеличите, за да покриете важни разходи.

Също така лихвените проценти на HELOC обикновено са по-ниски от кредитните карти, тъй като те са обезпечени от вашия дом. Като цяло лихвите падат в подобен диапазон като вторите ипотечни кредити.

Минуси на HELOC

Гъвкавостта идва на цена; HELOC са заеми с регулируема лихва. Лихвените проценти, когато вземате заеми, може да са ниски, но ако се утроят през следващите 10 години, може да се окажете, че плащате 16% лихва по дълга си.

Неизпълнението на вашите кредитни карти не означава непременно бездомство, но неизпълнението на вашия HELOC може, тъй като кредитната линия е обезпечена срещу дома ви.

Както при вторите ипотеки, собствениците на жилища могат да понесат високи разходи за затваряне, за да отворят кредитна линия. Процесът на затваряне е подобен, изискващ заглавие и всички свързани такси.

Кредитополучателите също са изправени пред уникален риск с HELOCs: замразен кредит поради загуба на собствен капитал. Ако домът ви поевтинее, кредиторът ви може да замрази кредитната ви линия, независимо дали сте извършили всяко лихвено плащане навреме.

И накрая, някои HELOC включват клауза за постоянна заетост. За разлика от ипотечните кредити, които обикновено позволяват на кредитополучателите да се преместят след една година и да държат имота като наем, някои HELOC автоматично се затварят, ако кредитополучателят се изнесе, като цялото неизплатено салдо се дължи незабавно. Не забравяйте да проверите финия шрифт.

Долния ред

Кредитните линии на собствения капитал могат да осигурят гъвкави източници на финансиране. От заплащане на домашни подобрения за обучение в колежа на децата ви до авансово плащане на имот под наем или ваканционен дом, HELOCs имат много приложения. Те дори могат да се използват като добавка или заместител на спешен фонд, ако имате висок толеранс към риск и по-скоро ще инвестирате парите си, отколкото да го оставяте да изпада в спестовна сметка.

Но както при вторите ипотечни кредити, внимавайте да анализирате дали дългосрочните разходи си заслужават гъвкавостта.

4. Обратна ипотека

Много възрастни възрастни се оказват в уникалната позиция да имат достатъчно капитал, но ограничен доход. Една от тяхните възможности е обратната ипотека чрез LendingTree.

При обратна ипотека, заемодателят плаща на кредитополучателя, а не обратно, без задължение на собственика на жилището да извършва плащания, докато живее. След смъртта им къщата отива на заемодателя, освен ако кредитополучателят или имотът им не изплати баланса.

Докато обратните ипотеки се предлагат в много форми и размери, най-често срещаният е, че заемодателят извършва месечни плащания към кредитополучателя, а салдото по кредита се увеличава с течение на времето. Алтернативно, кредитополучателят би могъл да вземе еднократно изплащане, като втора ипотека, или някаква комбинация от еднократно изплащане и месечни плащания.

Плюсове на обратната ипотека

За разлика от другите опции в този списък, обратните ипотечни кредитори не могат да бъдат възбранени. В зависимост от условията на заема, те могат да спрат плащанията след определен брой, но не могат да принудят собственика на жилището да напусне. И тъй като кредитополучателят не извършва плащанията, лошият кредитен рейтинг няма значение.

Както беше посочено по-горе, обратните ипотеки включват известна гъвкавост за кредитополучателите да избират как искат да получават плащания. Така или иначе плащанията по заема не влияят на допустимостта на кредитополучателя за социално осигуряване или Medicare.

Минуси за обратна ипотека

Първо, само по-възрастните - обикновено тези над 62 години - могат да вземат обратно ипотечни кредити. Макар че това не е кон само по себе си, това е ограничение.

Друго ограничение е, че само първично местожителство може да се използва като обезпечение за обратна ипотека. Не разчитайте да вземете такъв на имот под наем, без значение колко собствен капитал имате в него.

Сега, за сериозен проблем: ипотечна застраховка. За програмите за обратно ипотечно кредитиране на FHA, кредитополучателите трябва да плащат първоначална такса от 0,5% на масата, ако салдото по кредита е под 60% LTV и грозните 2,5% за салдото над 60% LTV. И това е само първоначалната такса. Кредитополучателите трябва също да плащат текущи месечни такси, равни на 1,5% от сумата на заема всяка година - сума, която често нараства с течение на времето.

Долния ред

За възрастни възрастни със значителен капитал в домовете си, които никога не планират да се преместят, обратните ипотеки предлагат жизнеспособен източник на допълнителни приходи. Те са дълг, но без тези досадни месечни сметки.

Но ако искате да оставите нещо зад гърба на децата си, внимавайте как обратната ипотека ще се отрази на планирането на имотите ви.

5. Купете имот под наем с покрит заем

Готови сте да бъдете по-креативни в достъпа до собствения си капитал?

Да речем, че искате да купите имот под наем. Ще намерите кредитор, който щедро предлага 80% LTV финансиране - или с други думи, изисква 20% авансово плащане от вас. Можете да изкашляте парите или можете да предложите да направите кръстосано обезпечение на дома си.

Той работи така: Вместо да обезпечи само залог върху имота под наем, заемодателят поставя залог върху текущото ви жилище в допълнение към наема. Те получават два имота като обезпечение, което им осигурява по-голяма сигурност. Поради допълнителното обезпечение, те вече не изискват авансово плащане.

Плюсове на одеяло заем

Не е нужно да изплащате пари в брой за покрит заем. Можете потенциално да финансирате дори разходите за затваряне на новия имот. Но вие печелите нов актив за доход.

Тази тактика също не изисква отделно уреждане; просто затваряте имота, който купувате с финансиране. Компанията за заглавие трябва да изтегли две групи заглавие, но всички допълнителни разходи са бледи в сравнение със затварящите разходи на отделно споразумение.

Противоположни заеми

Като начало, вие поставяте дома си на линия, за да купите инвестиционен имот, рискувайки възбрана и бездомност, както е посочено по-горе.

Друг риск от финансиране на 100% от покупка под наем е отрицателния паричен поток. Такива високи ипотечни плащания могат да означават по-високи средни разходи от доходите от наем, които биха разгромили цялата цел за закупуване на наем. Отрицателният паричен поток е риск от закупуване на имот под наем, когато купувате от 70% до 80% LTV. Рискът е още по-голям, когато финансирате цялата покупна цена.

По подобен начин, ако имотът намалее дори леко на стойност, това ви поставя наопаки върху ипотеката.

Купуването на имот под наем с покрит заем може да изглежда подобно на теглене в HELOC. Въпреки това повечето инвеститори, които познавам, използват тази тактика само като временен източник на средства, за да могат да купуват с мълниеносна скорост. Те бързо изплащат HELOC след приключване на ремонта, обикновено като извадят дългосрочна ипотека върху имота под наем. С други думи, те не използват дома си, за да превишават наем под наем. Вместо това го използват за временни, бързи, гъвкави пари, които те изплащат изцяло с отделна ипотека само за наем.

Долния ред

Кръстосаното сътруднение на вашия дом за финансиране на инвестиции е високорисково начинание. Не опитвайте това у дома, освен ако не сте опитен инвеститор с дузина сделки под колана си.

Заключителна дума

Дългът е опасен инструмент, лесен за злоупотреба и трудно овладяване. Най-добрият начин за достъп до собствения капитал във вашия дом е да продадете жилището и да се преместите някъде по-евтино. Но ако трябва да вземете дълг, заемът срещу дома ви обикновено означава по-ниски лихви от необезпечени дългове.

Просто внимавайте за високите първоначални разходи за затваряне и бъдете особено внимателни, за да не поемете повече дълг, отколкото можете да погасите. Повечето дълг всъщност е лош дълг, а единственото изключение е дългът, който ви помага да изградите богатство. Така че, ако можете да помогнете, слушайте тези мърляви умотворения и не използвайте къщата си като банкомат.

Какъв е опитът ви с достъпа до собствения капитал във вашия дом? Кой от горните методи сте използвали и какво мислите за това?