8 проблема с купуването на имот под наем и ставането на наемодател

Но преди да се свържете с вашия агент за недвижими имоти или да разглеждате уебсайтове като Roofstock, помислете за това, което наистина е свързано. Ако искате да създадете доход незабавно, ще трябва да наемете имота си. Въпреки че предложението може да звучи просто, то е всичко друго. Информацията, която следва, подробно описва недостатъците при управлението на собствеността.

Това не е за цел да ви разубеди да продължите напред, а вместо това да ви покаже, че има недостатъци, както и предимства при закупуване и управление на имоти под наем. Не позволявайте на потенциала да спечелите пари замъглява вашето виждане, когато обмисляте дали сте изрязани за това или не.

Проблеми с това да станете хазяин

1. Стартирайте капитал

Всички потенциални наемодатели обмислят разходите за закупуване на инвестиционен имот, но мнозина пренебрегват разходите за преустройство. С други думи, не очаквайте стартовите разходи да приключат при затварянето.

Ако закупите повредено или остаряло жилище, можете да похарчите значителна сума, за да го направите под наем. Всяка повреда на фундамента, водопроводната мрежа или окабеляването може да струва хиляди долари за ремонт. Но дори и да купите имот в добро състояние, все пак може да се наложи да направите промени, за да го приведете в код. Това е така, защото много щати имат строги изисквания за имоти под наем, които ще трябва да бъдат изпълнени, преди да започнете да наемате.

В допълнение към реконструкцията, спазването на тези стандарти може значително да увеличи разходите за стартиране. Например, да кажем, че купувате наскоро построен дуплекс, който преди това е бил обитаван от собственици. Законите за наемодателите и наемателите на вашата държава изискват да добавите функции за безопасност към имота, преди да рекламирате за наематели. Разбивка на необходимите промени е следната:

• Парапети, инсталирани по предния и задния вход: 1300 долара
• Предните и задните врати са заменени с осигурени, подсилени стоманени врати: 300 долара
• Peep дупка, инсталирана на входната врата: 50 $
• Запис на Deadbolt, инсталиран на предни и задни врати: $ 50
• Стандартната разделителна стена заменена с пожарна стена: 1600 долара
• Завършена проверка на кода: $ 35

Крайна цена: 3,335 долара

2. Извършване на ремонт

Когато става въпрос за хазяин, две неща в живота са неизбежни: смърт и поправки. Дори не обмисляйте бизнес с управление на имоти, освен ако не сте сигурни, че можете да платите за ремонт. Законите за наемодателите и наемателите изискват бързо да направите сериозен ремонт. Ако не го направите, можете да носите отговорност за допълнителни щети.

Работата при ремонтите е, че те изтръпват внезапно и често струват много. Например, ако наемателят ви се обади в 23:30 през нощта, за да ви каже, че бойлерът се е разпаднал и наводнява къщата, трябва незабавно да изпратите авариен ремонтник, който да изключи водата и да изсуши килима.

Тъй като е след часове, той ще ви таксува по 100 долара на час за всеки от двата часа, които е там. На всичкото отгоре, вие сте информирани, че трябва да смените бойлера. Тъй като това е ремонт, който трябва да се извърши възможно най-скоро, се насочвате към Sears и купувате най-разумния водонагревател, който виждате. Не само трябва да платите за доставка и монтаж, но Sears няма да извади стария ви счупен бойлер. За щастие, вашият човек за ремонт предлага да го премахнете, стига да му платите почасовата му ставка и да покриете таксите за сметище.

Ето общите разходи за този единствен ремонт:

• Спешен ремонт (2 часа @ 100 $ на час): 200 долара
• Разходи за закупуване на нов 50 литров бойлер: 599 долара
• Разходи за доставка и монтаж: 329 долара при Sears
• Разходи за извозване и изваждане на стария бойлер (2 часа @ стандартната ставка от $ 50): 100 $ + 50 $ сметище такса = 150 $

Крайна цена: 1,278 долара

Основните проблеми не са единствените проблеми, които ще трябва да отчитате. Някои наематели ще ви извикат за всичко. Бъдете готови да прекарате свободното си време в смяна на крушки, подмяна на въздушни филтри, плевене на дворове и пръскане на скърцащи панти.

3. Събиране на наем

Ще имате страхотни наематели, които плащат наема всеки път навреме. Ще имате добри наематели, които се плъзгат от време на време, но винаги ви уведомяват преди време кога да очаквате наема. И тогава ще имате наемателите, които не плащат и не се обаждат. Като хазяин от време на време ще трябва да играете колекционер на сметки.

Попитайте себе си дали ви е приятно да се сблъскате с наемателите си, преди да започнете да наемате. Имайте предвид, че ще трябва да извършвате съдийски обаждания като наемодател. Например, представете си, че сте имали наемател шест месеца и един месец той не плаща наема. Не се чувате от него от седмица. Накрая решавате да се обадите и наемателят ви казва, че няма да може да плаща още 7 дни. Ще трябва да направите избор или да оставите наемателя да се плъзне, или да започнете процеса на изгонване. Уверете се, че ви е удобно да вземате подобно решение и да се придържате към него.

4. Справяне с проблемни наематели

Повечето от вашите наематели ще плащат наема, ще се отнасят към имота като свой и ще поддържат щастливите съседи. Но в един момент неизбежно ще имате проблем наемател.

Като управител на имоти видях справедливия си дял от проблеми. Веднъж се съгласих да наема имот на трима студенти от колежа. До втория месец спряха да плащат наем. Моят колега и аз отидохме в къщата, за да поговорим с тях. Когато вратата се отвори, ме посрещна голям стълб, който излизаше от земята и се простираше до тавана. Наемателите бяха монтирали стълб на пожарникар в къщата, пълен с дупка на тавана на първия етаж и купчина бетон на земята. Наемателите обещали да платят наема и да поправят щетите от полюса. Не е изненадващо, че не го направиха.

Третият месец подадох молба за изгонване. След изслушването наемателите се върнаха в къщата и извадиха нещата си преди шерифа и аз да стигна до там. Когато влязох вътре, открих графити на стената, бетон в тоалетните и мивката, плесен в уредите, петна по пода и ярка, лъскава анкета на пожарникари.

Ако ще бъдете наемодател, ще трябва да се справите с наематели, които се бият с други наематели, наематели, които правят щети на вашата инвестиция, и наематели, които не плащат. Ще трябва да познавате добре законите за изселване във вашата държава и да сте готови да ги използвате.

5. Оцелели изгонвания

Законите за наемодателите и наемателите на вашата държава правят изгонвания Изглежда доста проста. За да започнете, отивате в местния съд, подавате известие, насрочвате дата на съда и се появявате на тази дата. След това съдията казва на наемателя да напусне. Наемателят се отправя право към вашия имот, бързо се прибира и излиза през вратата. Без вреда, без фал, нали?

В действителност изгонванията често са изключително скъпи и отнемат много време. Дори ако успешно изгоните наемателя си, вероятно ще сте направили големи разходи и загубите значително време в процеса.

Преживявал съм го и преди. Ето примерен сценарий за това как може да се изгони изселването:

1. Наемателят не плаща наема си на първо място.
2. Петата се върти наоколо и наемателят все още не е платил, но вие решавате да изчакате още пет дни, за да се опитате да избегнете подаване на изгонване.
3. Десетата идва и все още не сте чували от наемателя. Отиваш в съда, плащаш хонорара си (който варира от 35 до 100 долара или повече, в зависимост от щата ти), а съдебният служител ви казва, че съдията е подкрепен. Те не могат да насрочат изслушването ви до следващия месец.
4. След като датата на съда се преобърне, вие сте два месеца под наем. Съдията решава във ваша полза, но сега трябва да насрочите време с шерифа, за да завършите изгонването. Това отнема още пет дни.
5. Появяваш се с шерифа на 20-ти и установяваш, че наемателят е оставил купчини неща след себе си. Според закона в много щати, сега трябва да наемете шкафче за съхранение, за да държите вещите на наемателя. Това струва още 50 долара. Сега, ако сте имали голям късмет, имате свободен апартамент, който се нуждае от почистване и преотдаване под наем. Дори и при най-късмет, вероятно ще загубите поне един месец повече наем, докато търсите наемател. Ако не сте имали толкова късмет, наемателят е причинил някои щети, които ще трябва да поправите, преди да можете отново да наемете апартамента.

В крайна сметка разбивката изглежда така:

• 4 месеца загубен наем на $ 750: $ 3000
• Разходи за подаване в съда: 35 долара
• Разходи за наем на съхранение: 50 долара
• Разходи за извършване на ремонт: 500 долара

Общи разходи за изгонване на наемателя: 3585 долара

6. Управление на вашите финанси

Наемодателите трябва да гледат на управлението на собствеността като на въртяща се врата. Наемателите влизат, задържат си договора за наем и след това си отиват. Докато някои наематели ще подновят договора за наем, повечето ще се преместят на следващото място, когато договорът за лизинг приключи и ще ви оставят с празен апартамент.

В неуспешно време апартаментът можеше да стои празен няколко месеца. За да бъдете успешен хазяин, трябва да се научите да управлявате финансите си в моменти на празник и глад. Няколко месеца ще имате пълна заетост, наем платен навреме и никакъв ремонт. Ще трябва да сте достатъчно посветени, за да пестите и да не харчите през тези месеци, защото през други месеци ще имате свободни места, късен наем и основен ремонт.

Финансирането на наемодател не остава постоянно. Ако можете да се научите да вървите с потока и да планирате неочакваното, просто може да оцелеете.

7. Пазете собствеността си в безопасност

Ако наемател е ранен на имот, който притежавате, има голяма вероятност да бъдете съдени. Разбира се, имате застраховка на собственици на жилища, но винаги имате задължението да поддържате имуществото си правилно поддържано и в добро състояние, за да не допринасяте за потенциални злополуки. Запазвайки вашите единици в безопасност, без значение какво е необходимо, вие значително намалявате шансовете си за проблеми в тази област.

За да предотвратите проблеми, ще трябва да знаете кодовете за строителство и безопасност във вашия район и да ги следвате, като посещавате периодично поддръжка и периодично проверявате вашите имоти. Това може да отнеме много работа, но по-късно може да ви спести скъпа юридическа битка.

8. Плащане на данъци

Едно нещо, което не можете да пренебрегнете, са данъците. Наемането на имот е ваш бизнес и затова ще трябва да отчитате приходите, които печелите, когато подавате данъците си всяка година. Но един пренебрегван данък е данъкът върху собствеността. Ако притежавате жилището, в което живеете, плюс една къща за наем, сметката ви за данък върху имота може да бъде двойно по-голяма от плащаната от вас, преди да закупите наема. Уверете се, че сте разбрали ефекта от данъците върху дъното и че сте готови да ги плащате.

Има някои начини, по които данъците могат да работят в полза на собственика на имота, особено на пазара на жилища надолу. Помислете например, ако трябва да продадете дома си, но не можете да възстановите това, което сте платили за него. Ако го продадете като свой основен дом, не можете да претендирате за загубата на данъците си. Ако обаче го превърнете първо в имот под наем, може да можете да заявите загубата като бизнес загуба срещу всеки получен доход от наем или обикновен доход. Това може да намали данъчната ви сметка с хиляди долари, особено ако претендирате за голяма загуба и имате висок доход.

Заключителна дума

Купуването на имоти под наем е чудесен начин да печелите пари. Само не забравяйте, че да бъдеш хазяин не е всичко забавление и игри. Ще работите усилено за парите си и от време на време може да се сблъскате с несгоди. Купуването на имот под наем не е за всеки. Това трябва да бъде инвестиционен вариант, който обмисляте само след като сте постигнали определено ниво на финансова независимост.

Не само, че разходите за стартиране и текущ ремонт могат да бъдат значителни, но ще искате да инвестирате значителни авансови плащания, за да получите най-добрите условия за заем и да сведете до минимум месечното си ипотечно плащане. Това каза, имайте предвид, че при спад на жилищния пазар можете да загубите пари от инвестицията си и да станете наопаки върху ипотеката си. Все пак, закупуването на имоти под наем може да бъде чудесен начин да допълните доходите си или дори да замените сегашния си.

Притежавате ли имот под наем? Какво сте научили от опита?