7 алтернативни инвестиции в недвижими имоти повечето хора игнорират (и как да инвестират в тях)

Вероятно сте скочили направо към тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs), дългосрочни имоти под наем, закупени чрез компания като Roofstock, и краткосрочно обръщане на къща. Това са все разумни стратегии и такива, които сам съм използвал през годините.

Но само защото са най-популярните опции, това не означава, че те са единствените - или дори най-печелившите - начини за инвестиране в недвижими имоти. Всъщност по-малко известните ниши често предлагат по-добра възвръщаемост във всеки пазар или клас активи. Бизнес гуруто наричат ​​тези „сини океани“ - което означава, че във водата от конкуренцията има по-малко кръв - и чучуризирайте хитроумни фрази като „богатствата са в нишите“.

Ако ви заинтригуват недвижимите имоти, но искате да проучите по-сини води, разгледайте по-подробно тези по-малко известни стратегии за инвестиране в недвижими имоти. Конвенционалното е скучно, така или иначе.

1. Коворкинг пространства

С нарастващата популярност на коворкинг пространствата е трудно да се повярва, че индустрията е на малко повече от 10 години.

Първото коворкинг пространство в света дебютира в Сан Франциско през 2005 г., а през следващите няколко години все повече и повече пространства се появиха в скъпи градове като Лондон и Ню Йорк. Малка търговска група откри и проведе първата отраслова конференция през 2009 г. - Global Coworking Unconference Conference.

Индустрията се ускорява оттогава - от ресни в солопренерите и фрийлансърите до една от най-големите тенденции на десетилетието в търговските недвижими имоти. Индустрията се удвои от 2015 до 2018 г., а анализаторите прогнозират над 1 милион членове само в САЩ до 2022 г., според търговската група Coworking Resources. Компанията за консултации с имоти JLL съобщава, че гъвкавите офис площи са нараснали по-бързо от всеки друг сегмент на индустрията със средно 23% годишно от 2010 г. насам.

Коворкинг пространствата са печеливша за всички участващи. Членовете могат да споделят разходи за офис, дори ако са индивидуални фрийлансъри, които просто търсят място за поддръжка на своите лаптопи. Стартъпите могат да добавят или изваждат офисното пространство гъвкаво. Доставчиците на офис площи могат да наемат повече бюра, отколкото всъщност имат, тъй като не всички бюра ще бъдат заети през цялото време.

Любопитното е, че най-бързо развиващата се база от клиенти за коворкинг пространства се измести от фрийлансъри и стартъпи. Според многонационалния кокинг гигант WeWork, както съобщава Curbed, корпорациите са ръководили скока в регистрациите през последните няколко години.

Как да инвестираме в коворкинг пространства

Най-лесният начин да инвестирате в коворкинг пространства е чрез инвестиране в АДСИЦ, които ги включват. Примерите включват Boston Properties (BXP) и Washington REIT (WRE). Те могат да бъдат закупени чрез повечето инвестиционни сметки като Вие инвестирате от J. P. Morgan.

Или бихте могли да вземете по-практичен подход. Ако в момента притежавате или отдавате под наем офис, но не го използвате, защо не го наемете? Със сигурност няма да сте сами. Почти две трети от всички коворкинг пространства в Съединените щати са страничен бизнес за своите собственици, според търговската публикация Deskmag.

Като алтернатива можете да се люлеете за оградите и да стартирате свое собствено специално коворкинг пространство. Бизнес планът не е сложен: наемате офис и след това давате под наем от офиса, бюрото или салона с общ достъп.

Като собственик на малък бизнес аз самият работя от коворкинг пространство и го обичам. За под 100 долара на месец получавам денонощен достъп до висококачествени офис площи, гледка към плажове и мангрови гори и неограничен брой кафе и чай.

Работният свят се променя. Проучване на CNBC за 2018 г. установи, че 70% от офис работниците по света вече комуникират поне един ден седмично. Все по-често работата се случва от разстояние и не всеки отдалечен работник иска да работи от хола си.

2. Сурова земя

Инвестирането в сурова земя идва с много бонуси, не всички от тях са очевидни.

Първо, това е много повече ръце от жилищни или търговски недвижими имоти. Няма полунощ телефонни обаждания от наематели, които се оплакват, че е изгоряла крушка; няма обаждания за ремонт или поддръжка.

Освен това струва почти нищо за поддръжка. Ако купувате сурова земя в брой, единственият ви текущ разход е данъкът върху собствеността - които често са ниски за суровата земя поради сравнително евтината цена.

Конкуренцията за инвестиране в земя се оказва почти несъществуваща в много области. Когато се обърнете към собственик относно закупуването на незастроена земя, в някои случаи вие сте първият човек, който е направил това. Собствениците на сурова земя не печелят доходи от нея, затова често приемат стотинки на долара.

Как да инвестираме в сурова земя

Земеделските инвеститори имат на разположение няколко стратегии. Първото е да не правите нищо. Можете да купите и задържите земята и да изчакате да я продадете, докато не бъде оценена.

Можете също така да обърнете земя, ако я купите под пазарните цени. Един инвеститор в земя, когото познавам, купува земя с отстъпка, след което предлага финансиране от продавача на купувачите. Той продава земята с премия и начислява изключително високи лихви, защото може. Заемите за земя не са регулирани като ипотечни и за купувачите е трудно да вземат заеми, затова много купувачи са готови да плащат високи лихви. И ако те по подразбиране, процесът на възбрана е по-бърз, отколкото за жилищни домове.

Като алтернатива можете да подобрите земята по някакъв начин. Една от възможностите е да преминете през процеса на предоставяне на права, като имотът се презонира, евентуално се инсталира водопровод и канализация, подразделение или комбинация от тях. След това бихте могли да продадете земята колкото е по-близо до "застрояване", или можете сами да изградите върху нея като предприемач. Ако изберете последното, след това можете да държите имота като дългосрочен наем или да го продадете след завършване.

Разбира се, никой не казва, че трябва да построите нещо, за да подобрите земята. Бихте могли да обработвате земята за селскостопанска или друга употреба, която не е предназначена за развитие, или да я държите или продавате.

Повечето бъдещи инвеститори в недвижими имоти избягват да инвестират в земя, защото не я разбират. Но с основно обучение и образование, купувачите могат бързо да се научат как да оценяват и инвестират в сурова земя, заедно с клопките, които да избягват. Бъдете особено внимателни с зонирането; не винаги е възможно да се възстанови отново земята и много общини налагат ограничения за зониране.

За да прегледате списъците със земя, опитайте AcreTrader или LandWatch.

3. Произведени домове

Подобно на суровата земя, много хора избягват мобилни и произведени домове, защото не са секси. Те са толкова несексиални, че някои инвеститори гледат носа си на самата идея. Това отговаря на произведените домашни инвеститори просто добре; те се смеят докрай до банката.

Струва си да спрем да споменем, че има техническа разлика между произведените домове и мобилните домове. През юни 1976 г. Департаментът за жилищно строителство и градоустройство (HUD) започва да регулира мобилните домове, които преди това са били до голяма степен нерегламентирани. Фабрично построените домове, построени след 1976 г., които са обект на строителни норми, се наричат ​​„произведени домове“, докато „подвижни домове“ се отнасят до нерегламентирани подвижни конструкции, построени преди 1976 г. С това казано, повечето хора все още използват термините взаимозаменяемо..

Произведените домове могат да бъдат постоянно закрепени към земята, на която седят, или могат да седят в паркове. Обикновено парковете за мобилни домове начисляват месечна такса за наем на партидата, която често включва вода, канализация и боклук. Когато купувате произведен дом в парк, почти винаги купувате само дома, а не земята (повече за мобилен домашен парк, инвестиращ скоро).

Как да инвестираме в произведени жилища

Най-често срещаната инвестиционна стратегия за произведените жилища е купуването и задържането. Инвеститор купува жилището или със земята, или с дома, само ако е в парк, и подписва дългосрочен наем с наемател.

Както при традиционните имоти под наем, има и по-големи и по-малки произведени жилища, при всякакви условия, с широк спектър от довършителни работи и тела. Някои са прекрасни модерни домове с красиви удобства; други са кукли.

Парковете също се различават значително по качество и макар че инвеститорите винаги могат да преместят дома, това не е тривиален процес; може да струва повече от самия дом, за да го преместите. Също така някои паркове налагат възрастови ограничения, като 55 години и по-големи, така че направете домашната си работа в парка, а не само в дома, преди да купите.

За да разгледате произведените домашни списъци, проверете Продавам бързо от собственик или Homes.com.

4. Мобилни домашни паркове

Вместо да купувате индивидуален мобилен или произведен дом, можете да закупите цели мобилни паркове. По този начин вие купувате както земята, така и парковата дейност. Плащате месечна такса за лот, която може да включва някои комунални услуги. Ако наемател не плати наем, подадете заявление за изгонване, както бихте направили при всеки друг наем.

Подобно на закупуването на произведени жилища, много инвеститори в недвижими имоти намират купуването на мобилен домашен парк за несексуален бизнес и го игнорират. Това създава възможност за инвеститори, които нямат нищо против да притежават активи толкова разнообразни, колкото мобилните паркове за дома.

Една печалба да инвестирате в мобилни паркове за дома е, че не е нужно да поддържате самите домове, защото не ги притежавате. Всичко, което трябва да направите е да поддържате общите площи и площадки и да поддържате водата и канализацията. Това прави ниските режийни разходи и високите маржове на печалбата.

Оборотните ставки също са по-ниски в мобилните паркове за дома, отколкото в други имоти под наем, тъй като това струва толкова пари за преместване на произведен дом. Когато някой купува мобилен дом, той е собственик на жилище и обикновено остава на място. Оборотите са там, където по-голямата част от работата и по-голямата част от разходите са за типичния хазяин, така че по-ниският процент на оборот е огромна полза.

Как да инвестираме в мобилни паркове за дома

Подобно на повечето неща в живота, можете да закупите мобилни домашни паркове онлайн. Най-популярният уебсайт за покупка и продажба на паркове е Mobile Home Park Store, който разполага с няколкостотин парка, изброени за продажба във всеки даден момент. Можете също така да купите мобилни паркове за дома на гиганта за търговски недвижими имоти LoopNet. Понякога можете да намерите паркове за търг на Auction.com или eBay. Проверете задълбочена проверка, преди да изхвърляте пари, особено чрез услуга за продажба, като например eBay. Винаги използвайте незаинтересована компания за заглавие на трета страна, за да проверите и прехвърлите заглавието.

Разбира се, много инвеститори в недвижими имоти не се ограничават до това, което е публично изброено. Неуверените инвеститори използват директна поща, студено обаждане или дори лични посещения.

Мобилните домашни паркове могат да генерират огромна сума приходи, което означава, че те често са скъпи. Бъдете готови да платите седем фигури за парк на желано място със значителни приходи.

В заключение, парковете за мобилни домове предлагат допълнителни възможности за приходи на здрави предприемачи. Собствениците на паркове могат да инсталират перални, минимаркети или други услуги на място, за да генерират допълнителен паричен поток от своите паркове.

5. Уебсайтове за финансиране на недвижими имоти

Неотдавнашно допълнение към каталога с опции за инвестиране в недвижими имоти, уебсайтовете за crowdfunding често предлагат силна възвръщаемост на инвеститорите.

Различните уебсайтове за crowdfunding за недвижими имоти следват различни модели за инвестиране. Някои имат един общ фонд или няколко големи обединени фонда, които плащат на всички инвеститори една и съща доходност. Фондът купува, актуализира, управлява и понякога продава имоти, като използва средства, събрани от обществото. Това е много като инвестиране в REIT, освен че е по-малко регулиран от SEC и не се изисква да изплаща 90% от нетната печалба в дивиденти.

Като алтернатива някои уебсайтове за финансиране на недвижими имоти предлагат на инвеститорите да финансират покупката на конкретни имоти. Колкото по-висок е рискът за кредитополучателя, имота или и двете, толкова по-висока е предлаганата възвръщаемост. Но има приятна прозрачност на тази структура за краудфандинг, дори ако инвеститорите всъщност нямат допълнителен контрол върху обновяването или управлението на имота..

Друго важно отличие от REITs е липсата на ликвидност. Тъй като REITs са публично търгувани, инвеститорите могат да ги купуват и продават моментално. Но дългът, финансиран с многократно финансиране, не се търгува публично и когато инвестирате, го правите поне за минимален период на инвестиция - обикновено най-малко шест или 12 месеца.

Как да инвестираме в уебсайтове за финансиране на недвижими имоти

Встъпителна дума на предпазливост: Повечето уебсайтове за crowdfunding за недвижими имоти приемат средства само от акредитирани инвеститори. Ако не знаете какво е акредитиран инвеститор, вероятно не сте такъв. Това са заможни инвеститори с нетна стойност над 1 милион долара или годишен доход от над 200 000 долара.

С това казано, има няколко уебсайтове за краудфандинг на недвижими имоти, които са специализирани в работата с неакредитирани инвеститори. Две уебсайтове за краудфандинг, които инвестират директно в недвижими имоти чрез фонд Fundrise и stREITwise. Fundrise приема минимална инвестиция от само 500 долара и плаща възвръщаемост, варираща от 8,7% до 12,4%. RealtyMogul изисква поне 1000 долара и плаща около 8% в месечни дистрибуции от създаването си.

За да инвестирате в конкретни проекти за недвижими имоти като неакредитиран инвеститор, вижте Groundfloor. Можете да инвестирате с едва $ 10 и да печелите възвръщаемост, варираща от 5% до 25%, в зависимост от имота и кредитополучателя. Тези заеми обикновено варират от шест до 12 месеца, което прави ангажимента сравнително кратък.

Като алтернатива можете да инвестирате в земеделски земи чрез AcreTrader. Farmland бързо се превръща в популярна инвестиция, тъй като от 1990 г. насам никога не е имало отрицателна годишна възвръщаемост. Всъщност, ако бихте инвестирали 10 000 долара в земеделските земи през 1990 г., днес би струвало близо 200 000 долара.

Както винаги, направете домашната си работа, преди да инвестирате пари в уебсайт за краудфандинг. Попитайте за ставките по подразбиране и обърнете особено внимание на ангажираността на средствата във времето.

6. Частни бележки

Бележка е правен документ, деклариращ заем от една страна на друга. Когато вземете назаем ипотека, например, един от документите, които подписвате при уреждане, е бележка. Много инвеститори в недвижими имоти финансират своите сделки, като заемат пари от физически лица, а не от банки. Те подписват частна бележка с индивидуален инвеститор, като заемат пари при какъвто и да е лихвен процент и други условия на заем, с които двете страни са съгласни.

Инвестирам пари в частни бележки. Например, в Охайо има двойка, която се пенсионира, преди да навърши 30 години, благодарение на доходите си от наем от собственост, въпреки че не са спрели да купуват нови имоти, за да изграждат още по-пасивни потоци от доходи. В момента имам инвестирани 10 000 долара с тях при 10% лихва и двамата сме доволни от уговорката. Те разполагат с гъвкаво финансиране от физически лица, а техните инвеститори - включително и аз - печелят силна, надеждна възвръщаемост.

И все пак не е без риск. Ако кредитополучателите не изпълнят задълженията си по моя заем, единственото ми искане е да ги обжалвам пред съд, да спечеля съдебно решение и след това да се опитам да събирам това решение.

Как да инвестираме в частни бележки

За разлика от повечето опции в този списък, частните бележки работят предимно на доверие. Инвестирате пари с някой, когото познавате лично, който е демонстрирал ясен и впечатляващ успех с инвестициите си в недвижими имоти - с други думи, някой, на когото имате цялото си доверие да ви върне.

Ако не познавате инвеститори в недвижими имоти, започнете да се потапяте в индустрията. Присъединете се към местен клуб за инвестиции в недвижими имоти и присъствайте на всяка среща в продължение на няколко месеца подред. Мрежа с местни продавачи на ключ, търговци на едро и агенти за недвижими имоти, които са специализирани в работата с инвеститори. Потопете се в местната общност за инвестиции в недвижими имоти. Бързо трябва да стане ясно кой е около блока от известно време и има установен опит за успешното инвестиране. Запознайте се по-добре с тези хора. Докато изграждате връзка с тях, можете да обсъдите възможностите да инвестирате пари с тях, като кредитор или дори като партньор.

Като алтернатива можете да купувате частни бележки онлайн чрез уебсайтове като Note Investor. Просто внимавайте да прегледате старателно всички кредитополучатели, преди да предадете трудно спечелените пари.

7. Синдикации за недвижими имоти

В синдикацията на недвижими имоти „оператор“ или „спонсор“ служи като водещ инвеститор в недвижими имоти и търси безшумни партньори, които да инвестират пари. Тези мълчаливи партньори са известни като „членове“ или „ограничени партньори“. За разлика от уебсайта за краудфандинг или частна бележка, тези ограничени партньори не залагат просто пари; те стават истински партньори с частичен дял от собствеността.

Представете си, че Оделия намира жилищна сграда, която иска да купи за 2 милиона долара. Тя има 500 000 долара от собствените си пари за инвестиране и решава да събере останалите 1,5 милиона долара чрез синдикация на недвижими имоти. Като оператор, Odelia ви информира за сделката. Знаете, че тя има опит в подобни инвестиционни проекти, така че вложите 100 000 долара, а Оделия събира останалите пари от шепа други инвеститори.

Тъй като влагате 5% от парите, това ви купува 5% дял от собствеността в жилищната сграда. Тази собственост предлага по-голяма защита на вашата инвестиция. И понеже сте действителен собственик, а не само заемодател, получавате всички данъчни облекчения, предлагани на инвеститорите в недвижими имоти, включително приспадания, амортизация, 20% пропуск приспадане и възможност за отсрочване на данъци върху печалби от капитал с 1031 борса.

Как да инвестираме в синдикации за недвижими имоти

Обикновено само акредитирани инвеститори могат да инвестират в синдикации на недвижими имоти. Ако сте акредитиран инвеститор, можете да получите достъп до тези изключителни по-мащабни инвестиционни проекти за недвижими имоти, като се запознаете с местните инвеститори, които са специализирани в тях. Кой инвестира в жилищни сгради във вашия район? В комерсиалните височини? Потърсете некорпоративни купувачи на търговски недвижими имоти и се свържете с тях. Въпреки че могат или не могат да присъстват на срещите на клуба за инвестиране в недвижими имоти, други инвеститори там могат да ви кажат кой работи в тази местна ниша.

Преди да инвестирате пари, уверете се, че сте разбрали условията на сделката. Повечето проекти за синдикиране на недвижими имоти са дългосрочни ангажименти, при които инвеститорите не могат просто да разпродадат, когато се чувстват като това.

Заключителна дума

Някои от алтернативните инвестиции в недвижими имоти по-горе се купуват по-лесно от други. Повечето изискват или специфични знания, конкретна мрежа, статут на акредитиран инвеститор или комбинация от трите. Но за желаещите да инвестират известно време в учене от или инвестиране в мрежа с инвеститори в недвижими имоти, възвръщаемостта може да се окаже по-голяма от средната стойност на ценните книжа.

Двете най-лесни алтернативни инвестиции в недвижими имоти по-горе са уебсайтове за crowdfunding и REITs, които инвестират в коворкинг пространства. Помислете да започнете от там и ако ви хареса това, което намерите, продължете да разширявате знанията си за широкия свят на алтернативни инвестиции в недвижими имоти.

Какви алтернативни инвестиции в недвижими имоти ви интересуват най-много? Защо?