Кога трябва да рефинансирам ипотечния си заем?
И така, как да определите дали рефинансирането е подходящо за вас? Първо, трябва да разберете как работи рефинансирането. След това помислете за финансовото си състояние и какво искате да постигнете с рефинансиране. И накрая, разгледайте заемите, за които отговаряте на условията в контекста на дългосрочните си финансови цели.
Факторите по-долу подробно описват този процес и ще ви помогнат да вземете информирано решение, когато става въпрос за това дали да рефинансирате текущата си ипотека или не.
Рефинансиране на ипотека 101
Как работи рефинансирането
Когато рефинансирате ипотека в дома си, изплащате първоначалната ипотека и я замествате с нова. Условията и лихвата по новия заем може да са различни, но имотът, обезпечаващ заема, все още е същият.
Тъй като вече притежавате имота, често е по-лесно да рефинансирате, отколкото беше да получите първоначалния заем. Освен това, ако сте собственик на вашия имот от дълго време, може да имате значителен собствен капитал, което също може да направи рефинансирането по-лесно.
Разходи за рефинансиране
Що се отнася до цената, има две важни неща, които трябва да разберете. Първият е, че рефинансирането идва с почти толкова разходи, колкото първоначалната ипотека. Ще трябва да заплатите разходи за затваряне, застраховка за собственост и адвокатски хонорари, а също така може да се наложи да платите за оценка, данъци и такси за трансфер..
Определено не е безплатно. Въпреки че много банки рекламират ипотеки без разходи, всъщност няма такова нещо. Можете обаче да получите ипотека без разходи по джоба, когато разходите за затваряне се добавят към баланса на кредита (което означава, че ще платите лихва върху разходите за закриване) или просто ще платите по-висока ставка, за да ги покриете..
Ето защо, когато обмисляте рефинансиране, е жизненоважно да определите дали спестяванията, които ще получите от по-ниска лихва, ще компенсират разходите, които ще направите.
Второто нещо, което трябва да разберете е, че разходите за затваряне варират в зависимост от вашата тарифа. С други думи, ако искате най-ниската налична цена, разходите ви за затваряне ще бъдат сравнително високи. Освен това, ако приемете малко по-висока тарифа, разходите за затваряне вероятно ще бъдат намалени.
Например, рефинансирането на 6% може да ви струва 2000 долара за затваряне, докато по-ниска ставка от 5,75% може да ви струва 3000 долара. Но ако приемете ставка от 6,5%, може да нямате никакви разходи извън джоба си. Всъщност заемът от 6,5% може да е бил рекламиран като заем без разходи. Можете да видите, обаче, че наистина „плащате“ за затварящите разходи под формата на по-висока лихва.
Как рефинансирането може да ви спести пари
Вероятно вече знаете, че рефинансирането може да намали месечното ви плащане. По-ниският лихвен процент обаче може да ви позволи по-бързо да натрупате собствен капитал и да изплатите баланса си по кредита. Когато плащате ипотеката си всеки месец, прегледайте внимателно изявлението си. Тъй като вашата ипотека се амортизира за дълъг период от време, обикновено 30 години, лихвените плащания представляват значителен дял от месечното плащане, особено през първите десет години от заема ви.
Когато рефинансирате ипотеката си до по-ниска лихва, сумата, която плащате с лихва, ще намалее. Освен това, ако срокът на новата ви ипотека съвпада с колко години са останали върху първоначалната ви ипотека, сумата, която плащате към главницата, ще нарасне. Ако можете да си го позволите и нямате друг дълг с висока лихва, добра стратегия е да насочите количеството пари, което спестявате от рефинансиране, към допълнителни главни плащания. По този начин размерът на месечната ви ипотека не се променя, но можете да изплатите дома си много по-бързо.
В повечето случаи рефинансирането, което включва премахване на частна ипотечна застраховка (PMI), също ще ви помогне да спестите пари. Ако къщата ви има капитал над 20%, няма да е необходимо да плащате PMI, освен ако нямате ипотечен заем от FHA или не се считате за високорисков кредитополучател. Ако платите PMI и настоящият ви кредитор няма да го премахне, въпреки че къщата ви има най-малко 20% собствен капитал, може да искате да помислите за рефинансиране само поради тази причина.
Фактори, които трябва да се имат предвид преди рефинансирането
Помислете следното, за да добиете представа колко вероятно е рефинансирането да ви помогне, ако отговаряте на условията за такова и как да се насочите към неговото структуриране:
1. Текуща лихва
Най-просто казано, ако можете да влезете в ипотека с по-ниска ставка, рефинансирането си струва да разгледате. Това каза, помислете колко време ще ви отнеме да възстановите разходите за затваряне.
Например, ако сте платили 2000 долара, за да рефинансирате ипотеката си на по-ниска ставка и плащането ви е спаднало с 150 долара на месец, вероятно ще ви отнеме малко повече от година, за да се изравните. Като цяло, поне половин точка до пълно намаление на лихвения процент ще ви спести достатъчно пари, за да анулирате разходите за затваряне в рамките на няколко години.
2. Заем Jumbo
Ако първоначалната ви ипотека е била „джъмбо заем“, но оттогава сте платили остатъка до по-малко от 417 000 долара, може да получите възможност за редовно рефинансиране. С други думи, има голям шанс да се класирате за по-ниска лихва, дори ако лихвите като цяло не са намалели значително.
3. Заключителни разходи
Тъй като всяка ипотека, включително рефинансирането, има такси, свързани с нея, трябва да разберете как ще ги плащате и дали дори има смисъл за вашата ситуация.
Например, при ипотека „без разходи“, вие или поставяте таксите върху баланса на заема, или приемате по-висок лихвен процент за покриване на тези такси. Ако можете да си го позволите, ще спестите пари в дългосрочен план, като плащате таксите извън джоба си. Ако обаче не можете да си го позволите и планирате да останете в къщата си известно време, добавянето на таксите към салдото ви вероятно ще се окаже по-добре от приемането на по-висока лихва. Но ако очаквате да преминете през следващите няколко години, приемането на по-високата лихва ще бъде по-изгодно.
Вземете под внимание цялата си финансова картина, когато определяте дали да финансирате разходите си за закриване или не. Например, ако имате дълг за кредитна карта с висока лихва, но имате пари на ръка, за да си позволите затварящите разходи, може да има смисъл да изплащате високия лихвен дълг, а вместо това да финансирате затварящите разходи. След това можете да насочите плащанията, които биха отишли по вашата кредитна карта, към вашия домашен заем. По този начин бихте могли да изплатите разходите за затваряне по-бързо, отколкото бихте могли да изплатите същата сума на дълга по кредитна карта.
4. Наказание за предплащане на ипотека
Някои ипотечни брокери и банки предлагат заеми с неустойка за предплащане на ипотека. Докато заемът с неустойка за предплащане обикновено има по-ниски такси или по-добра ставка, ако изплатите заема рано, ще дължите такса, която може да бъде стръмна. Наказанието е в сила за определен период от време и понякога може да намалее с времето. Но ако искате да рефинансирате ипотеката си преди да изтече наказанието за предварително плащане, ще трябва да платите неустойката, което в крайна сметка може да направи рефинансирането по-скъпо, отколкото си струва.
5. Продължителност на времето, което оставате в дома
Това е важно в контекста на затварянето на разходите и особено ако обмислите нов заем с неустойка за предварително плащане. Що се отнася до разходите за затваряне, искате да сте сигурни, че възстановите разходите преди да се преместите.
Например, ако сте платили 2000 долара за затварящи разходи и сега плащате 100 долара по-малко лихва всеки месец, ще отнеме 20 месеца, преди всъщност да се счупите и да започнете да виждате реални спестявания. Ако сте финансирали тези разходи за затваряне, като ги добавите към баланса на заема, това ще отнеме още повече.
Ако не планирате да бъдете в дома си поне две години, вероятно изобщо не си струва да рефинансирате - освен ако, може би, не рефинансирате от много висока ставка до много по-ниска или ако търгувате извън разходи за затваряне на джоба за по-висок лихвен процент, който все още е по-нисък от първоначалния ви ипотечен процент.
Ако ви забавлява идеята да наложите неустойка за предплащане на новия си заем, за да получите по-ниска ставка, трябва да се ангажирате да останете в дома си през срока на наказание за предварително плащане, който може да бъде пет или повече години.
6. Вашият кредитен рейтинг
Ако кредитът ви се е подобрил откакто сте получили първоначалната си ипотека, сега може да се класирате за по-ниска ставка. Проверете кредитния си отчет, преди да започнете процеса, за да потвърдите дали това е така или не. Често няколко години навременните ипотечни плащания ще подобрят резултата ви, така че да отговаряте на условията за по-ниска лихва.
Освен това сравнете дълга и доходите си сега с това, което е било, когато сте извадили първоначалната ипотека, тъй като банките обикновено изискват съотношението на дълга към доходите да падне под 36%. Ако оттогава сте натрупали значителен дълг или ако доходите ви са намалели, може да не се класирате за по-ниска ставка или рефинансиране, независимо от звездния кредит.
7. Сума на собствения капитал във вашия дом
Повечето заемодатели искат да видят някакъв размер на собствения капитал, за да ви отговарят на заем. Най-общо казано, колкото повече е капиталът във вашия дом, толкова по-лесно ще бъде рефинансирането. Минимум 20% е идеален, но все пак може да имате право на рефинансиране, дори ако имате по-малко, например 10%. Условията обаче може да не са толкова благоприятни.
За да рефинансирате с нисък или никакъв собствен капитал, вижте секцията „Специални ситуации“ по-долу.
8. Ипотека с регулируема ставка или балон
Повечето хора, които имат ипотека с регулируема ставка или ипотека за плащане с балон, разчитат да рефинансират в даден момент, ако планират да останат в дома си. Тъй като рефинансирането може да отнеме известно време, дайте си достатъчно време, за да кандидатствате и да получите одобрение, преди да се коригира лихвата или плащането с балон. Проверете двукратно документите си за заем, за да се уверите, че точно знаете кога е тази дата и планирайте напред.
9. Срок на заема
Много хора се рефинансират в нова 30-годишна ипотека отново и отново и никога не се доближават до целта да притежават дома си направо. Тъй като лихвата представлява голямата част от вашите плащания през първите десет до петнадесет години, ще плащате много повече лихва, ако продължите да нулирате часовника.
Затова обикновено е добра идея да поискате срок за заем толкова дълго, колкото е броят на годините, останали върху първоначалната ви ипотека, стига да можете да си го позволите. Това ви позволява да изплащате ипотеката си според първоначалния график, като същевременно все пак намалявате лихвата си. Можете дори да рефинансирате в по-кратък срок, което може да повиши плащането ви, но може да ви осигури още по-добра ставка и да ви накара да изплатите заема по-рано.
Не забравяйте, че не се фокусирайте върху месечното плащане, за да изключите срока на заема, вашата ставка и разходите за затваряне. Например, някой безскрупулен ипотечен брокер може да ви покаже заем с по-ниско плащане, който всъщност има 30-годишен срок, високи разходи и процент, който не е много по-нисък от ставката по текущата ви ипотека.
10. Хората, включени в списъка на рефинансираната ипотека
Като цяло, ако се опитвате да добавите или премахнете някого от ипотека, например след брак или развод, заемодателят ще изисква да рефинансирате. Това се прави, за да се определи дали другият човек ще се класира или няма да се класира сам.
Въпреки това може да успеете да разберете нещо с ипотечния кредитор, за да постигнете целта си, без да преминавате през пълно рефинансиране. Това е особено вярно, ако лицето, което ще е било на двете ипотеки, може да се класира за ипотеката самостоятелно.
11. Второ ипотечно кредитиране или заем на собствен капитал
Ако имате втора ипотека, заем за дялов капитал или кредитна линия за домашен капитал (HELOC), може да успеете да спестите много пари, като рефинансирате това в основната си ипотека.
За да определите дали можете, добавете всичките си заеми за дома заедно. Ако текущата стойност на вашия дом надвишава стойността на кредитите, може да можете да рефинансирате кредитите си в едно. По този начин ще платите една ниска ставка върху цялата сума, вместо една ниска ставка за основната си ипотека и по-висока по втората.
Специални ситуации по отношение на собствения капитал
Или изобилието или липсата на собствен капитал може да създаде проблеми, когато става въпрос за рефинансиране. Следното предоставя съвети как най-добре да се справите и в двете ситуации:
Опции за финансиране с нисък или без собствен капитал
Както бе посочено по-рано, ако имате нисък или никакъв собствен капитал, рефинансирането може да бъде трудно или направо невъзможно. За определени видове заеми и специфични ситуации обаче са налични специални варианти за рефинансиране.
Например, ако имате най-малко 5% собствен капитал в дома си, можете да се класирате за FHA рефинансиране. Или за собственици на жилища, които не са пропуснали плащания, Програмата за рефинансиране на жилища за достъпни цени или HARP може да ви помогне да рефинансирате до по-ниска ставка, дори ако сте с главата надолу. Тази програма позволява на собствениците на жилища с ипотеки Fannie Mae или Freddie Mac да рефинансират до 125% от текущата стойност на дома си.
Освен това, ако сте в непосредствена опасност да загубите дома си, Програмата за модификация на достъпни цени за дома или HAMP може да промени договора ви за заем чрез рефинансиране, удължен срок на заема и, ако е необходимо, основно намаление, за да намали плащанията си до не повече от 31% от брутния ви доход. Помощ е налична и ако се борите да извършвате плащания по втора ипотека, ако сте безработни или ако вече сте изправени пред възбрана. Повечето от тези заеми се предоставят от правителствената програма „Осигуряване на достъпен дом“, но се администрират чрез редовни кредитори.
Вариант, който някои собственици на жилища са използвали в миналото, е заем на „прасенце“, при който заемът за дялов капитал се взема за 10% от остатъка и основна ипотека за останалата част. Подобно споразумение може да означава по-благоприятни условия. С появата на по-строги изисквания за кредитиране обаче може да бъде трудно да се намери банка или кредитен съюз, който да е готов да даде този вид заем.
Рефинансиране на парични средства
Може би сте виждали реклама за рефинансиране, която гласи „сложете пари в джоба си“ или „вземете пари от дома си.“ Те се наричат рефинансиране на парични средства. Тук новият заем е по-голям от стария и получавате разликата в пари. Но тези пари не са безплатни - това е заем от собствения капитал в дома ви. С други думи, трябва да го върнете.
Въпреки че банките и брокерите могат да посочат това като чудесен начин за изплащане на дълга, да вземат ваканция или да получат пари от колежа, проблемът е, че това е само временно решение. Всъщност бихте могли в крайна сметка да платите много повече за това „теглене на пари“, ако нямате план за това как ще го изплатите.
Например, когато дойде време да продадете дома си, няма да получите толкова от продажбата, защото ще имате по-голям баланс на заема, за да изплатите. Или още по-лошо, ако пазарът на недвижими имоти намалее, бихте могли да станете наопаки в ипотеката си и всъщност да дължите парите на банката, когато продавате.
Рефинансирането при теглене на пари обикновено идва и с по-високи лихвени проценти, дори ако извадите само „малка“ сума в брой. По-конкретно, много банки предлагат рефинансиране за изплащане на вашите кредитни карти. Но това е рискован ход, при който търгувате необезпечен дълг (кредитните карти) за обезпечен дълг (ипотеката). Ако не сте в състояние да изплатите дълга си по кредитната карта, най-лошото, което може да се случи, е съдебно решение за събиране на заплатите ви. Но ако не можете да платите ипотеката, ще загубите дома си.
Уверете се, че всъщност можете да си позволите ипотечно плащане, което включва дълга на вашата кредитна карта, преди да обезпечите този дълг с дома си. Всъщност, ако имате проблеми с изплащането на дълга, свържете се с кредитен съвет, преди да рефинансирате ипотеката си.
Как да спестите пари от затварящи разходи
Ето няколко начина за минимизиране на разходите за затваряне, свързани с рефинансиране:
- Ако се нуждаете от оценка и домът ви се е повишил значително или има много сравними продажби във вашия квартал, попитайте вашия агент за недвижими имоти дали можете да използвате автоматизирана оценка вместо пълна оценка. Това ще спести няколкостотин долара.
- Въпреки че все пак ще се нуждаете от застраховка за собственост, попитайте дали можете да получите тарифата за „преиздаване“ вместо пълната тарифа.
- Вижте дали настоящият ви кредитор може да ви предложи рефинансиране с по-ниска лихва, преди да подпишете документи с нов кредитор. Може да успеят да ви направят разумна сделка без толкова много разходи.
Изчислете спестяванията си
Използвайте калкулатор за рефинансиране, за да разберете колко можете да спестите. Седнете с декларацията си за ипотека и определете колко плащате за данъци върху недвижими имоти и застраховка на собствениците на жилища, тъй като тези суми няма да се променят, когато рефинансирате. Ако обаче имотът ви се е понижил, може да бъдете в състояние да намалите и данъка върху собствеността ви.
На следващо място, вземете бална информация за разходите за затваряне от банката или брокера, който е обработил първата ви ипотека. Средните разходи за затваряне за рефинансиране от 200 000 долара са 3 741 долара, но сумите варират значително в зависимост от региона. Също така ще трябва да знаете колко дълго сте оставили на заема си и да решите дали ще запазите същия срок на заема или ще го съкратите или удължите.
Например, кажете, че Джим е в дома си и сегашната ипотека от седем години. Първоначално той плати 145 000 долара за къщата и има месечно ипотечно плащане от 916 долара при 6,5%. Дори след седем години той плаща само 206 долара на главницата си на месец, докато 710 долара от плащането му отива лихва. Той все още дължи 130 897 долара за ипотеката си.
Той решава да рефинансира и е в състояние да получи ставка от 5% и плаща 2000 долара затварящи разходи. Той избира да запази същия срок на заема и новото му плащане е 799 долара на месец.
Стара ипотека при 6.5%
- Месечно плащане: $ 916
- Сума на лихвата: 710 долара
- Основна сума: 206 долара
Нова ипотека на 5%
- Месечно плащане: 799 долара
- Сума на лихвата: 545 долара
- Основна сума: $ 254
Не само, че Джим ще спести 117 долара при плащането си всеки месец, но тъй като ще плаща по-малко лихва, ще изплаща повече от салдото си по-рано, отколкото преди. Въпреки това, когато Джим направи данъците си, той няма да има толкова лихви за ипотечни кредити за дома и ще загуби някаква полза там. Но в зависимост от скобата на данъка върху доходите на Джим, загубеното данъчно приспадане може повече или по-малко да се измие с ускорените темпове, с които той изплаща главницата. С други думи, на Джим ще са необходими около 17 месеца, за да се раздели, при което той възстановява своите 2000 долара за затварящи разходи.
Във всеки случай, стартирайте числата за това кога ще се счупите дори въз основа на това как ще спестите месечно, колко собствен капитал ще изградите и каква част от приспадане на данъка ще се откажете с по-ниската лихва. Само тогава можете да определите кога е вероятно да се счупите дори за вашата конкретна ситуация.
Заключителна дума
Тъй като кандидатстването за рефинансиране ще навреди на кредитния ви рейтинг, определете дали е вероятно да се класирате, преди да подадете молбата си. Ако изглежда малко вероятно, може да искате да изчакате, докато стойността на вашия дом се увеличи, кредитният ви рейтинг се подобри или съотношението на дълга към доходите ви намалее. Също така, планирайте предварително, ако искате да кандидатствате за друг заем, например заем за автомобил, което ще се отрази на способността ви да рефинансирате.
След това, след като сте определили, че ще отговаряте на изискванията, прегледайте финансовото си състояние, включително извлечението за ипотека, и какво искате да постигнете с рефинансиране. Бъдете кристално чисти по тези въпроси, когато обсъждате опции с ипотечен брокер или банка и не забравяйте да не се фокусирате изключително върху което и да е нещо, като например лихвен процент или плащане, тъй като в крайна сметка може да пропуснете важен компонент от заема, за който се съгласявате.
Най-важното е, разчитайте на собствената си оценка на текущата си ипотека спрямо новите котировки, които получавате, и пускайте номера на всяка от тях, за да определите кой е най-смислен според вашите цели.
Рефинансирали ли сте някога ипотеката си? Кои бяха основните фактори, които доведоха до вашето решение и колко в крайна сметка спестихте?
