Какво е инвестиционен тръст за недвижими имоти - инвестиране в АДСИЦ

За съжаление недвижимите имоти като инвестиция имат бариери за навлизане, като например пари за авансово плащане, възможност за получаване на голям заем, време и образование за управление на печелившо предприятие и необходимите пари за поддръжка, ремонти, данъци върху собствеността и др. и застраховка.

За щастие има начин да инвестирате в недвижими имоти, без да притежавате отделни имоти. Известен е като инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT).

Какво е REIT?

Съществува АДСИЦ, за да инвестира в недвижими имоти. Това прави директно чрез покупка на недвижими имоти или косвено чрез предоставяне на заеми или закупуване на вече съществуващи договори за ипотека. За да се квалифицира като REIT (и да се избегне корпоративен данък), най-малко 90% от печалбата му трябва да бъде изплатена на акционерите като дивиденти.

REITs обикновено се разделят на три категории:

1. Акции REITs

Най-популярният и добре познат тип REIT, акционерно REITs се фокусира върху придобиване, управление и развитие на инвестиционни имоти. Тъй като ограниченията на REIT изискват имотите да се държат и развиват за дълъг период от време, основният им източник на приходи е доходът от наем от техните стопанства. Обикновено инвестират в специфични видове имоти, които обикновено попадат в следните категории:

Офис и индустрия
На дребно
жилищен
Хотел и курорт
Здравеопазване
Self-Storage
Сурова земя

2. Ипотечни АДСИЦ

Не толкова популярни като дяловите АДСИЦ, тези средства заемат пари на инвеститори в недвижими имоти или инвестират в съществуващи ипотечни заеми върху имоти (вместо да инвестират директно в самите имоти). Основният им източник на приходи са лихвите от заемите, които притежават.

3. Хибридни АДСИЦ

Комбинация от дялови и ипотечни АДСИЦ, хибридни АДСИЦ диверсифицират между притежаване на имоти и отпускане на заеми за инвеститори в недвижими имоти. Приходите им идват както от приходи от наем, така и от лихви.

Предимства и недостатъци на АДСИЦ

Както всички инвестиции, има и предимства и недостатъци за АДСИЦ, които трябва да бъдат претеглени преди да инвестирате:

Предимства

Инвеститорите са в състояние да диверсифицират в рамките на пазара на недвижими имоти, като притежават интерес към множество имоти с минимални долари.
Рискът е обединен сред много инвеститори срещу единствен собственик на имот.
REITs плащат високи парични дивиденти.
Много АДСИЦ предлагат висока ликвидност, в сравнение с пряката собственост на недвижими имоти, като позволяват на инвеститорите бързо да продават акции.
Инвеститорите споделят собствеността върху големи имоти, като големи офис сгради или хотели, които иначе биха им били трудни.
Имотите се управляват професионално.
Чуждестранните лица, които иначе са ограничени да притежават собственост, могат да имат интерес към такъв имот чрез REIT.
Амортизационните разходи могат да сведат до минимум данъците на акционерите върху дивидентите.

Обикновено дивидентите се облагат с данък през годината на получаване и като обикновен доход. Когато разходите за амортизация се прехвърлят от REIT, тези разходи се разглеждат като възвръщаемост на капитала на акционера и компенсират равна част от дивидентите на акционерите. Това забавя плащането на данъци върху тази част от дивидентите, докато акциите на REIT не бъдат продадени.

Освен това, когато се продават акции, сумата се облага като капиталова печалба, а не като обикновен доход. Например, ако акционер е изплатил дивидент в размер на 100 щатски долара, но може да поиска 10 долара от това като амортизационен разход, акционерът ще плаща данък върху дохода само на 90 долара през тази година. Въпреки това, извадените 10 долара ще бъдат обложени с данък като капиталова печалба по-късно, когато фондът бъде продаден.

Тъй като обикновеният доход се облага с много по-висока ставка от капиталовите печалби, това е основно предимство пред данъчното третиране на нормалните дивиденти по АДСИЦ..

Недостатъци

По принцип REITs имат нисък растеж, тъй като те трябва да изплащат 90% от приходите на инвеститорите. По този начин само 10% от доходите могат да бъдат реинвестирани обратно в бизнеса.
REIT дивидентите не се третират съгласно правилото за 15% данъчно облагане, под което попада повечето дивиденти. Те се облагат като редовен доход с много по-висока ставка.
Инвестиционният риск може да бъде значителен. Полагайте дължимата си грижа преди да инвестирате и вземете предвид всички фактори на пазара на недвижими имоти (т.е. стойности на имотите, лихви, дълг, география и променящи се данъчни закони).
Инвеститорите от АДСИЦ отстъпват контрола върху всички оперативни решения, които индивидуален собственик на имот би взел.
Някои АДСИЦ ще налагат високи такси за управление и транзакции, водещи до по-ниски изплащания на акционерите.

Публично търгувани срещу нетъргувани АДСИЦ

Сега, когато проучихме как работят REITs и трите основни типа, нека да се задълбочим в важната разлика между публично търгуваните и нетъргуваните АДСИЦ:

Публично търгувани АДСИЦ

Публично търгуваните АДСИЦ са регистрирани в SEC и са регистрирани на национална борса.

Професионалисти:

Те могат да се купуват и продават в брокерска сметка.
Те предлагат почти моментална ликвидност, тъй като фондът може да бъде продаден по всяко време.
Пазарът моментално отразява увеличение на стойността на акциите.
Тези средства обикновено са много големи и диверсифицирани.

Недостатъци:

Цената на акциите може да бъде силно повлияна от пазарните условия спрямо реалната стойност на основните свойства. В резултат на това инвеститорите могат да изпитат нестабилност в публично търгуван портфейл от АДСИЦ.
Допълнителният разход за управление на публично търгуван фонд може да намали потенциалните дивиденти на инвеститора.

Нетърговски АДСИЦ

Въпреки че нетъргуваният АДСИЦ е регулиран от SEC, той не се включва в борса. Инвеститорите трябва да отговарят на минималните насоки за нетна стойност или ликвидност, за да поддържат стабилността на REIT и да защитават интересите на инвеститорите.

В момента инвеститорите трябва да имат ликвидна нетна стойност на стойност 250 000 долара (без домовете си) или доход от 70 000 долара годишно и 70 000 долара активи. Акциите в нетъргувани АДСИЦ обикновено се купуват на определена цена от 10 долара за акция. Те са предназначени да се държат за определен период от време (обикновено пет до седем години в зависимост от стратегията REIT) и да изплащат предварително деклариран дивидент.

Този тип REIT обикновено събира пари за първите няколко години и след това ще затвори вратите си за нови инвеститори. Има 4 често срещани начина, по които фондът може да се размотава, преди или след периода на задържане:

REIT може да бъде придобит от по-голям публично търгуван REIT, като печалбите от продажбата се предават на акционерите.
REIT може да стане публично достояние, като в този случай инвеститорите ще получат нови акции, които биха били продадени на борса за теоретично много по-висока цена.
REIT може да продава индивидуални имоти и да предава предварително определена част от печалбата на акционерите.
Ако икономиката диктува, че никоя от тези опции не е печеливша, REIT чрез гласуване на акционерите може да разшири нормалните операции, докато пазарните условия не се подобрят.

Професионалисти:

Зададената цена на акциите елиминира дневните колебания на цените и нестабилността, свързани с публично търгуваните АДСИЦ.
Дивидентите са по-високи при нетъргуваните АДСИЦ и могат да се изплащат месечно или тримесечно. Тези по-високи дивиденти са резултат от по-ниските разходи и начин за компенсиране на инвеститора за ниска ликвидност.
Има потенциал за значително поскъпване в края на периода на държане.
Инвеститорите могат да притежават чужди недвижими имоти, които иначе биха им били забранени да притежават. Тези свойства са относително имунизирани срещу нестабилността на чуждестранните фондови пазари.

Недостатъци:

Цената на акциите и дивидентите не са гарантирани, въпреки че са „определени“. Всъщност някои АДСИЦ трябваше да намалят дивидентите и да намалят стойностите на акциите поради икономическия спад и увеличените свободни работни места в техните имоти.
Тези продукти не са течни. Поради минималните изисквания за участие, инвеститорът трябва да остане в инвестицията за дълъг период от време. За разлика от техните публично търгувани колеги, инвеститорите не могат да продават акции при големи понижения в стойността на акциите. Това значително увеличава риска от инвестиране в нетъргуван АДСИЦ.
По-малка е финансовата прозрачност на операциите на фондовете. Тъй като нетъргуваните АДСИЦ не се публикуват публично, те подлежат на по-малък надзор.
Основно поскъпване на цената на акциите не се реализира до края на периода на действие (въпреки че дивидентите могат да бъдат увеличени).

Съвети за инвестиране в АДСИЦ

REITs може да осигури отлични възможности за доходи и растеж за правилния инвеститор. Ако обмисляте да направите скока, ето няколко съвета, които трябва да обмислите, преди да инвестирате:

Разберете видовете имоти, в които инвестирате. Повечето REITs са специализирани в определен сектор, който трябва да бъде лесно да се намери в резюмето на фонда. Разберете рисковете на всеки сектор. Например АДСИЦ, притежаващи незастроена земя или търговски центрове в лоша икономика, ще носят по-голям риск от апартаментите от висок клас в голям мегаполис.
Погледнете числата. Важно е да се види дали дивидентите се изплащат от операции или фондът е принуден да използва допълнителен капитал. Добре управлявания REIT трябва да разчита на своите операции за изплащане на разходи и дивиденти. Също така, внимавайте за големи еднократни продажби на недвижими имоти, които биха могли да наклонят финансовите средства нагоре.
Разберете кога АДСИЦ започна да инвестира. Ако инвестициите са направени преди спад на пазара, REIT може да притежава имоти, които са по-ниски или трябва да бъдат рефинансирани. В такива случаи АДСИЦ може да се наложи да намали дивиденти или да продаде допълнителни акции, за да събере пари в близко бъдеще. Ако обаче фондът е създаден след рецесия на пазара на жилища, той може да притежава и купува ценни имоти на ниски цени.
Знайте своя времеви хоризонт. Особено в нетъргуван REIT, инвеститорите могат да държат акции най-малко пет години, преди да видят връщане на главницата. Уверете се, че можете да се справите с тази потенциална липса на ликвидност.

Заключителна дума

Забелязахме значителен растеж на много пазари, тъй като нашата икономика намира изход от дълбока рецесия. Пазарът на недвижими имоти обаче изостава.

Добрата новина е, че има големи дългосрочни възможности за инвестиции, особено под формата на недвижими имоти. REITs са начин за диверсификация на пазара на недвижими имоти и могат да бъдат привлекателна инвестиция за доход в среда с ниски лихви.

Ако искате да избегнете нестабилността на фондовата борса и спазвате минимални насоки, нетъргуваните АДСИЦ могат да играят важна роля във вашия личен инвестиционен портфейл. Както при всички инвестиции, важно е да си направите домашното и да разберете къде влагате парите си и защо.