Плюсове и минуси за притежаване и управление на имоти под наем

За съжаление, заплатите, свързани с имотите под наем, не са толкова лесни. Въпреки че имотите под наем със сигурност могат да генерират значителен доход, важно е да запомните, че притежаването и управлението на имот все още е работа. Преди да се потопите в света на доходните имоти, отделете време, за да разгледате сериозно плюсовете и минусите на подобно споразумение, за да можете да се уверите, че силните и слабите ви страни съответстват на предимствата и недостатъците на работата.

Предимства на управлението на имот под наем

1. Месечна заплата

Месечните заплати, които можете да спечелите за притежаване и управление на имот под наем, са един от малкото случаи, в които понякога можете да събирате доходи за почти нищо. Когато имотът е в добро състояние и наемателят ви е отговорен, можете да събирате чекове за наем, за да помогнете за компенсиране на цената на вашата ипотека и други разходи за поддържане на имота. Ако ипотеката е по-малка от това, което събирате за наем, може да се окажете в щастливата ситуация да имате излишък всеки месец.

Имайте предвид обаче, че трябва да отделите пари за домашни подобрения и ремонти, бъдещи свободни работни места и данъци. Сумата, която сте заделили зависи от вашата данъчна група, състоянието на дома и вашите прогнози за свободни работни места и оборот на наематели.

Но дори и да правите загуба на имота (разходите са по-големи от доходите) всеки месец, все пак може да си струва инвестицията. Това зависи от това колко очаквате да оцените имота през времето, което възнамерявате да го държите, колко очаквате пазарът на наемите да се подобри през това време и влиянието на загубата върху данъците ви.

Roofstock, който е пазар за инвестиционни имоти "до ключ", има много задълбочен отчет за всеки финансов имот, за да ви помогне да разберете потенциалния паричен поток всеки месец.

2. Капитал като инвестиция

Както всяка инвестиция, притежаването и управлението на имоти под наем идва с рискове. Но за тези, които поемат риска, има потенциал за значителна награда.

Две страхотни неща могат да се случат: Първо, имотът може да оцени във времето стойност, и второ, вашата инвестиция в собствен капитал се компенсира и може да бъде напълно покрита от сумата, която печелите. Освен това можете да получите значителна данъчна облекчение върху вашата инвестиция, тъй като можете да отпишете лихвените плащания по ипотеката си, в допълнение към всичките си разходи.

Ако тези две неща се появят, тогава може да успеете да съберете съществена проверка, когато продавате или рефинансирате имота с Figure.com. Просто не забравяйте да отделите част от планираното си жилище за данъци върху капиталовата печалба, когато продавате, както и пари за покриване на таксите, свързани с рефинансиране или продажба на имота. За разлика от основното пребиваване, всички пари, които печелите от продажбата на вашия наем - без разходи - са облагаеми.

3. Алтернатива на продажбата

Имотите под наем могат да осигурят приятна алтернатива за продажба, ако пазарът е в спад. Например, все по-трудно е потенциалните купувачи да намерят финансиране, така че може да няма достатъчно търсене за вашия имот, за да генерира продажната стойност, която си струва. Ако това е така за имот, който притежавате, може да е разумно да го наемете, докато пазарът не се подобри. Като наемете имота преди да го продадете, можете да изградите собствен капитал, докато изхвърляте лош пазар.

Освен това, огромна полза от отдаване под наем на вашия имот на спад на пазара е, че може да успеете да отпишете част от загубата на дома, когато дойде време за продажба. Това се прави най-добре, ако очаквате, че имотът ще се амортизира допълнително по стойност, след като започнете да го наемате. Този разумен ход може да облекчи болката от продажбата на дома ви на загуба, тъй като като бизнес имот ви е позволено да претендирате част от тази загуба като приспадане срещу доходите си, което е особено полезно, ако сте в по-висок данъчна скоба. Можете да отпишете загуби до 25 000 долара.

4. Допълнителни данъчни облекчения

Като наемодател можете да отпишете огромен брой разходи, свързани със притежаването и управлението на вашия имот. Наемодателите могат да отпишат ипотечни лихви, амортизация, ремонт, пътни и застрахователни разходи, свързани с имота. И като всеки самостоятелно заето лице, наемодателят може да отпише и разходи за домашен офис, правни и счетоводни услуги и други разходи, свързани с ръководенето на бизнес.

Тези отписвания могат да се превърнат в пари обратно в джоба ви в края на годината. И в много случаи, за разлика от самостоятелно заетото лице, няма да претендирате за доходите си по списък С и няма да бъдете задължени да плащате данък за самостоятелна заетост, освен данък върху дохода..

5. Независимост

Като притежавате и управлявате имот, можете да бъдете свой собствен шеф. Разрешено е, че може да не успеете да сключите край с доходите, генерирани само от един имот, но има много находчиви инвеститори, които превръщат доходите от наем в поминък. Тези инвеститори обикновено притежават и управляват портфолио от имоти, което е много работа. Размерът, разбира се, е, че те са в състояние да инвестират, поддържат и да се възползват от своите желания и график.

Недостатъци от притежаването на имот под наем

Доходите от наем за собствениците и управителите на имоти могат да бъдат чудесна инвестиция и източник на доходи. Това обаче е по-сложно, отколкото просто внасяне на чекове на наемателите ви.

1. Наемателите могат да бъдат страховити

Наемателите имат малко причини, за да се грижат внимателно за имот. Често, в най-добрия случай, наемател ще напусне мястото малко замърсено, когато се изнесе. Все още трябва да пребоядисате и да завършите основната поддръжка на собствениците на жилища.

За съжаление, наемателите, които са или недобросъвестни, или са отмъстителни за възприетите гледки, са знаели, че напълно разграбват даден имот, като знаят напълно, че депозитът за сигурност в размер на 500 долара си струва робството. В тези случаи може да се наложи да отделите хиляди долари, за да върнете имота в приемливо условие за последователни наематели.

Освен това понякога наемателите просто спират да плащат наема си, знаейки, че най-вероятно могат да се разминат за известно време поради разходите ви да ги заведете в съда за изгонване. Така или иначе, ужасните наематели могат да ви върнат десетки хиляди долари - и могат да причинят безброй главоболия.

2. Инвестицията изисква капитал

Отвъд капитала, необходим за авансово плащане за закупуване на имот, трябва да разполагате с ликвидни капитали, за да управлявате вашия имот. Например, може да са ви необходими хиляди долари, за да поправите имот, който е съборен от ужасен наемател. Може да ви трябват стотици долари, за да вземете наемател в съда за изгонване. И да не би да мислите, че проверката на достоен наемател намалява необходимия капитал, неочакваните ремонти в дома често са скъпи и от закона се изисквате като наемодател, за да се справите с проблемите на собствеността бързо и достатъчно.

Например, ви трябват стотици долари на ръка, за да замените нагрятия бойлер и евентуално хиляди долари, за да замените херметичен покрив. Имате нужда и от допълнително застрахователно покритие, ако наемате жилището си, тъй като застраховката на собствениците на жилища важи само за имоти, заети от собственици.

3. Потенциални правни последици

Говорейки за правни проблеми, законът е на страната на вашия наемател, ако не успеете да извършите необходимите ремонти поради ограниченията си във времето или парите. Според Ноло, наемателят ви може да задържи наем или дори да излезе на лизинг без наказание, ако не се грижите правилно за бизнеса. Освен това, ако наемателят не е херметизиран, тогава може да имате малко прибягване, ако наемателят ви повреди имущество или не плаща задоволително наем.

Не забравяйте да имате адвокат с опит в наемането на недвижими имоти, прегледайте спецификите на вашия лизинг. И не забравяйте, че ако не проверите застрахователните си полици за адекватно покритие на отговорността, тогава наемателят ви може да ви отведе до съда, ако той или тя или гостите са ранени на имота.

4. Отнемащи време усилия

Очевидно е, че неочакваните ремонти могат да отнемат време за отстраняване на неизправности. Целият процес на наемане и управление на имоти под наем отнема време.

Трябва да отчитате времето и енергията, необходими за намиране на висококачествен наемател чрез приложения, интервюта и кредитни отчети. Вие също трябва да останете отгоре върху депозитите на вашия наемател, чекове за наем, справки и нужди. Вашият наемател ви плаща не само за настаняване, но и за обслужване на имота. Всичко това изисква време и ноу-хау.

Не можете просто да предположите, че доходите ви ще се вложат без значителен брой часове, заделени за управление на собствеността. Това е особено проблематично, ако се опитвате да задържите и конвенционалната работа на пълен работен ден. В този случай можете да възлагате ежедневната дейност на управление на собствеността на специализирана фирма за управление на имоти, но това допълнително намалява долния ред с 8% до 10% или повече в зависимост от това колко печелите. Преди да започнете, добре е да поговорите с няколко местни компании за управление на имоти, за да получите представа какви услуги предлагат и как те таксуват за тях.

5. Долната линия може да ухапе назад

Както всички инвестиции, съществува риск, свързан със притежаване и управление на имот под наем. Понякога пазарите не се държат така, както бихте искали, например когато дадена собственост обезценява, а не оценява стойността си. Друг път проблемите се сблъскват със собственост, като низ от лоши наематели или скъпи ремонти (което е особено пагубно, ако не сте заделили достатъчно ликвидни капитали, за да се справите с проблемите). Може да имате затруднения с попълването на свободни работни места или да спечелите възвръщаемост, която си струва времето, което сте вложили в нея. Можете да се предпазите от неуспехи, като разнообразите портфолиото си от имоти, така че финансовото ви бъдеще не е изцяло обвързано с имот с един доход.

И накрая, не забравяйте, че правителството ще дойде да чука за справедливия си дял от доходите ви. Уверете се, че внимателно документирате приходите и разходите си, за да не може правителството да поеме повече, отколкото се дължи. Ако имате въпроси, свързани с данъците, относно използването на вашия имот, доходите му или разходите му, консултирайте се със своя счетоводител, за да се уверите, че не сте изненадани от някакви скрити правила в края на годината.

6. Преобразуване на основно жилище в наем на непълно работно време

Ако не внимавате, дребният шрифт на амбициите ви за отдаване под наем може да се върне да ви преследва. Вземете например все по-популярния ваканционен имот под наем. Данъчните закони не просто позволяват на вас и вашето семейство да излезете от помещенията за няколко седмици в годината, за да получите малко допълнителен доход и отписвания. При този сценарий можете да наемете дома си за допълнителен доход, но вероятно няма да можете да вземете допълнителни удръжки.

Всеки имот, който притежавате, все още се счита за основно местожителство, ако вие и вашето семейство обитавате дома повече от 14 дни или повече от 10% от времето, което то заема от наематели, което от двете е по-голямо. Ако имотът все още се счита за основно жилище, дори ако сте го превърнали в имот за ваканция, не можете да приспаднете разходите си срещу доходите от наем, когато дойде време за данъци. (Въпреки това, тъй като това е основното ви местожителство, все още можете да приспаднете лихвата по ипотеката в много случаи.) Ако мотивацията ви е да се възползвате от удръжките, свързани с наемането на жилището си, говорете с вашия счетоводител, преди да предприемете смели ходове с преобразуването на собствеността си в наем, за да не бъдете шокирани в данъчно време.

Заключителна дума

Ако наемането на собственост ви звучи привлекателно и задълбоченото управление на собствеността надхвърля ограниченията на вашите умения, интереси или планиране, помислете за наемане на компания за управление на имоти. В идеалния сценарий можете да генерирате доход и / или собствен капитал от наем, но някой друг остава отговорен за ежедневното поддържане на собствеността, колекциите и дори намирането на нови наематели. Добра идея е да интервюирате повече от един местен мениджър на имоти, за да получите представа за услугите, които компанията предоставя и дали техните разходи си заслужават.

Имали ли сте някога голям недостатък, свързан с имотите под наем?